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影响房屋价值的八大要素

【影响房屋价值的“八大要素”】

1 、城市规模

2 、人口流入

3 、人均收入

4、 土地供应

5 、新增儿童数量

6 、上市公司数量

7 、财政收入

8 、服务业比重

比如说城市规模,是影响房价的最重要因素,这一条虽然简单,但是非常重要。为什么大城市房价高,小城市房价低呢?因为一个城市的规模,是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标,再加上城市发展的网络效应,大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。

再比如,人口流入这一条也非常重要,一个城市外来人口多,房价就高。北京、上海、广州、深圳这些大城市,就不多说了,房价很高,外来人口也很多。

除了这些人们熟知的大城市,还有一些中小城市的人口流入也很多。比如说,珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市,虽然是中小城市,但是地处粤港澳的大湾区,区位条件非常好,工业基础也好,发展潜力大,那么就吸引了大量的人口流入,这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常

举个例子,假设我们把房子比喻成公司,我们买房子就如同买股票,房子就是城市的股票。

你要看好一个股票,觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长,你不会等到未来再买,而是现在就买,你不买别人就会买,大家一起抢着买,股价就被买上去,你晚一步就买高了。这样一来,股票的价值就会涨上去。所以,现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应,不是因为现在的盈利水平高,而是因为未来的增速高。

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行,人口大规模往城里走,未来还有好几亿人要进城,挡也挡不住,赶也赶不走,人们克服各种困难往城里聚集,特别是往大城市聚集。进城之后,人都要住房子啊,房子需求还很大。所以,中国的大城市,就像是盈利增长稳健的大公司,这个盈利大家都看到了,于是就开始买这个“公司”的股票,这个股票就是房子。这个逻辑,很多人都看到了,早看到的,早就买了;晚一点看到的,也买了。越来越多的人看清楚了,就把这个价格买上去了。大城市房子贵,就是这个道理,就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价,是对未来收入提前反应。

下一个要素是儿童数量的增速。数据分析发现,一个城市学龄儿童的增速越快,房价就越高,房价增速也越快。比如说这些年深圳的房价涨得非常快,除了刚才说的原因之外,还有一个重要的原因,就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。有多快呢?过去十几年,深圳的学龄人口增长超过300%,不仅是全国最快的,而且比第二名厦门多2倍,比第三名北京多3倍。这样一来,你就明白为什么深圳、厦门、北京这些城市的房价涨得那么快了。如果家里有个小孩要上学的话,买房就变成了刚需,你就不会再犹豫。而且买了之后,其实是一举两得,不仅解决了孩子的上学问题,房产还增值了,你绝对不会后悔的。

接下来是上市公司的数量。这一点非常有意思,一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。你知道,我国的公司上市是非常困难的,要过五关斩六将,耗时好几年的时间,而且最后,还要过一个叫做发审委的那个会。你经常听说是“每5家公司过一个”,或者“每6家公司过一个”,上市之难由此可见一斑。一个地方,如果上市公司数量多的话,就说明这个地方的公司质量好,经济活力好。

数据显示,上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海,然后是北京、福建、山东、湖南,这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。

第七个要素是财政收入。财政收入这一条也很重要。为什么呢?因为我国很多地方的经济统计数据不一定很准确,但是财政收支的数据是很靠谱的,经济真正好的城市,它的财政状况也比较好。数据显示,我国有7个省市的财政状况是比较好的,分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建,而其它省市的财政状况都处于赤字的状态,也就是入不敷出。一旦入不敷出,地方政府就很容易大量卖地,对房价形成压力。

最后一个要素是服务业占比,也就是一个城市经济当中第三产业的比重。我们的研究表明,服务业主导的城市,发展潜力大,而且在经济下行的时候,能够对抗经济下行,比工业主导的城市表现要好,它的房价上升的潜力也比较大。在我国经济增速下行,经济转型这个大背景下,服务业的这一特性就尤为重要。

这就是决定房价的八大要素,这八个因素放在一起,我们就完全可以理解,中国各个城市房价的高低。你买房的时候不妨列一个单子,一样一样地比对。

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