给出这样的估值，而且股息都很高了，给人一副这个行业马上就要团灭的样子。

试想一下，就图片上这些有几个销量大的。

加起来也上万亿了，这万亿级别的销售的公司，没有盖好的房子，没有结算的房子至少是二倍。也就是几万亿的老百姓买房的资金砸进去了。

真是一个奇葩的现象。

拿着几百万砸进去买期房，丝毫不考虑房地产未来四五年能破产，但是一旦涉及到股票，卧槽不看好房地产，高负债，要破产的节奏。可是身体很诚实，每次摇号自己必现。

从上文可以看出，市场不是觉得房地产有破产风险，只是觉得房地产行业持续增长比较弱，不像光伏，未来三年真可能出现几倍股票，所以资金热门追求，房地产行业未来四五年，最多股息给个30%。收益太确定所以就和银行存款差不多了。价值也就稳定了。

很多人举例子，说城市化，说现在房子空置率严重的问题，说未来对房子需求不大。

这个是总量，这个数据也没有问题，但是有一点，你不能让在上海工作的人住到鹤岗把。你知道一线和新一线城市目前合租的现象多普遍，随着时间的推移，大部分都要买到房子，三四线的老家房子，要么空置要么换掉。

所以未来的房子需求也是结构化的。

所以房地产未来能牛逼的必然是跟着结构化走的。

另外房地产旗下的物业是一块特别好的现金奶牛。成长性也特别好。最近研究了融创服务和金科服务，增长率都特别高，可以看得见得未来几年按照年化30%到50%是没有问题的，所以港股给的很高的溢价。

以金科股份为例，

目前持有金科服务68%股份，金科服务368亿市值，换算人民币68%股份价值210亿人民币。

金科目前A股市值，378亿，也就是扣除金科服务，金科房地产业务价值，168亿，pe大概是3倍把。

改天专门写文章，说说物业。就关注了这两只物业，但是不能买入，还没有港股通。

所以房地产要看有物业公司的房地产，第二看在城市群布局的房地产，第三，三道红线下，自身造血功能比较强的地位可以考虑，第四，周转率高的并且有自己物业公司，就是我之前说的，可能成长为房地产行业的小米，转型做物业平台。

大家晚安。做一个投资笔记。不是马后炮也不是马前炮，做个笔记，供自己以后使用。