危机之下，如何把握深圳楼市的投资机会（中）

我们接着上期内容，上期我们主要讲述了深圳特殊的购买力群体、供需关系以及本次危机也就是本次疫情对深圳楼市的影响，本次内容我们系统的说一下本轮深圳房价上涨的原因以及目前的一些政策，相信这些分析会对各位粉丝朋友理解深圳楼市逻辑有很大帮助，也就更容易抓住接下来楼市中一些确定性的投资机会。

不得不说，疫情下的深圳楼市真的太魔幻了，经济危机下，深圳楼市不仅没有重演08年行情，反而直接上演09年行情，结果当然是招蜂引蝶，官媒、自媒体、调控政策是前仆后继，尤其是全国的各大媒体，简直把深圳楼市妖魔化了。当然，上涨总是有原因的，于是各种上涨的解释就出来了，因为供需紧张，因为购买力强，因为4年多没涨了，因为土地面积小------

今天我本只想解读的是深圳房价上涨后调控政策，但无奈我看了很多房价上涨的解释，真的没有说服力，乏善可陈，而且理解政策也需要找到本轮行情的原因，所以就不得不先说一下我对本轮行情的理解，当然很多解释比如深圳供需紧张，抵押贷进入楼市，房子太少，好几年没涨，双十一降税等等我都承认这些正确。但解释缺乏系统性针对性，如果对楼市的理解只局限于这些理解，我想也根本不可能真的庖丁解牛、拨开云雾而彰显背后真实的上涨逻辑，从而准确理解与把握当下的政策。

为什么上面的解释不全面，是因为我们不能把常态变量理解成突发变量。购买力强、供需紧张、好房子少是深圳楼市的常态，深圳住房保有量户均是0.3套，远低于北京、上海或广州的户均1套房，是全国供需关系最严峻、购买力最强的城市，这一点我们在上一个音频当中已经提到了，这是常态，深圳没有因为疫情购买力更强，所以很多解释是解释长周期深圳楼市走势用的，解释当下行情没有说服力。再比如还有一种声音是4年多没涨了，该释放了，毕竟深圳过去几乎是每4-5年都会有一轮涨幅，我想这是骗小学生的，没有这种逻辑，如果真有，干嘛来楼市，去股市捕捉财富性机会岂不是更痛快，还有媒体说是因为好房子太少，因为深圳高收入人群太多，我不得不说，以上这都是深圳常年存在的事实，是常态，不是突发态，常态只能解释长周期现象，不能解释短周期突发事件，这也是我为什么要再说一次本轮房价上涨的原因。那么，此次深圳突然上涨的真实原因是什么？不得不说，今年这轮还真和疫情有点关系，但为了更好的理解今年这轮行情，就不得不往回看2019年，这一轮整体行情的出现是因为连续发生的三件事，这三件事构成了深圳房价上涨的三级火箭。只有理解这三级火箭的构成，才能理解政策的要义。

第一级火箭是2019年8月18号国务院宣布深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区！这是一个非常明显的突变量，这个突变量直接导致成交量暴涨。我们都知道，量涨是价涨的前提，如果成交量是常态，价格一定不会异动。818深圳成为先行示范区后直接导致第三季度深圳住宅成交量创出近几年新高，市场上买方明显多于卖方，818之后主要体现在成交周期缩短，而非价格变动。所以本轮行情的第一级火箭是818的先行示范区让市场迅速消化掉徘徊的情绪，买方不再徘徊意味着市场上的低价房迅速被一扫而空，造成的房价涨幅也是最小的。

第二级火箭是2019年11月11号的双十一减税政策。如果只有818先行示范区这一级火箭的助推，深圳楼市只能表现在成交量的增长，价格只会小幅度上涨，毕竟先行示范区有点类似于概念炒作，而人们对概念早就有了免疫力，概念造成的火爆也很快会被市场消化掉。但二级火箭的出现迅速改变了人们的预期，2019年11月11号，深圳市住建委推出减免豪宅税政策，相当于平均每套房释放25万的税费，我那天记得非常清楚，双十一当天办公室没有一个人上班，都去冒着被开除的风险去抢房了，双十一减税政策是实际的利好，这个政策很多人解读的不到位，只是字面意思的解读，今天我再说一次这个政策的实际作用，这个政策不只是针对有豪宅税的房子，而是在市场购买情绪出现徘徊的时候继续释放一个重磅利好，是信心的释放，在楼市中或者说在投资市场中信心大于一切，于是刚刚下滑的成交量再次出现井喷，价格也是一天一个价，和2015年330之后的深圳非常像。这次减税的影响对房价就比较大了，房价出现了一轮实质性的上涨。