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太原房地产现状和未来趋势(太原楼评房地产江湖危机中的双雄记!暨行业未来的思考(宏观)

【太原楼评】房地产江湖危机中的“双雄记”!暨行业未来的思考(宏观篇)

太原楼评张明 | 业内视角

有人的地方就有恩怨,有恩怨的地方就有江湖 ——题记

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见字如面,2021年对于房地产行业来说可谓是风起云涌,变幻无穷,政策与消息频出,江湖日趋险恶,不少房企开启了“死道友不死贫道”独善其身模式,行业内的房企属性上也从“民进”渐渐变为“民退”。

地产江湖的恩怨情仇,主要从98年的房改拉开商品房序幕后,商品房的封印解除,一众房企开始跑马圈地,行业逐步昌盛;09年的四万亿救市后,装备加持,高杠杆下跌的行业更加繁荣,到16年首次提出房住不炒,到20年的三条红线,如今的2021年,行业逐步显露出一定的“危机”,现象之后的本质和逻辑在哪里?

目光所及,皆是现象,所想所思,皆系地产!

本文的框架概况如下:

一:地产双雄篇

(一)房企“一哥”恒大

在2021年的8月23日,写这篇文稿时候的时点股价,港股的中国恒大市值已经到了600亿的边缘,要知道中国恒大在2009年上市开局就是705亿,最高突破3000亿以上。和恒大物业时点市值602亿,恒大汽车时点市值为814亿相比,中国恒大在恒大家族中“大哥”地位实属堪忧。

2016年的恒大首次超过万科,借助标准化的“快”字诀,速度换利润,规模降成本,恒大地产成为全球第一房企;掌舵人许老板在2019年以身价2774亿元登顶中国首富。可谓是忆往昔峥嵘岁月,恰同学少年,风华正茂。如今的恒大热搜接二连三,一举一动牵动人心。

太原楼评:市值处低位,风云待再起。

(二)地产中介“老大”贝壳

从没想到过中介行业也能上市,地产中介是一个流程复杂,容易藏污纳垢的行业,从地产中介存在那天,这个行业就饱受争议,左先生让这个行业有了新气象,坚持做难而正确的事。如今左先生虽已离世,而他对于中国地产中介行业可谓是“教父”级人物。伴随贝壳的股价上涨,左先生身价超二千二百亿,成为2020年地产新首富,让“中介”这朵野百合也有了春天。

十九年磨一剑,2020年8月13日贝壳找房登陆纽交所,成为“中国居住服务平台第一股”。开盘首日贝壳股价市值422亿美元,11月高峰股价达到79.4,市值破900亿美元,中国的房企市值均被其超越,引来无数房企的“争议”,其开辟的赛道如今挤满了形象色色的新面孔,如今失去左晖的贝壳的市值已经不到200亿美元。

太原楼评:眼见起高楼,恍若如隔世。

中国的房贷规模浅析

2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,房地产开发贷款余额11.91万亿,个人住房贷款余额34.44万亿元。

2021年6月底中国人民币房地产贷款余额达50.78万亿元,房地产开发贷款余额达12.3万亿元。个人住房贷款余额达36.58万亿元。

太原楼评:贷款有三居其一,个贷占比七

三:房产需求篇

房地产需求的附加属性

回归居住属性,房子的附加属性被逐渐剥离!房地产除了居住属性外的典型性附加属性,就是投资属性和教育属性,如今看来这两个附加被弱化。

伴随房产税的试点城市执行,全国不动产联网建设的完善,全面推行也将实现,弱化住房金融属性 ,化解高房价的潜在风险。如果买房不能“致富”,需求也就回归理性。

首先,2016年的基调,房住不炒,2019年定调,房地产不作为短期刺激经济的手段。实现经济转型和产业升级是国家振兴之依托,从过去的冷兵器战到火器战争,从政治冷战到登月之战,从贸易制裁到芯片大战。

国家对于七大新兴产业的扶持和发展成为重点,节能环保产业(碳中和战略)、信息技术产业(AI,5G,大数据)、生物产业(如转基因,疫苗)、高端装备制造产业(如京东方)、新能源产业(光伏,锂电)、新材料产业(纳米,高分子)、新能源汽车产业(全新赛道)。以上产业受到的扶持也将成为地方招商引资和金融支持的主要领域,“优秀的孩子多了”,也就容易理解了房地产行业的“断奶”。

其次,房贷利率LPR的调改,到了8月虽然LPR十六个月“不动”,但是因城施策的各城市实际早有调动,杭州广州房贷利率开启了6字头,广州今年5次上调房贷利率。

在房产的附加属性教育属性上,“学区房”的高价让不少家长焦虑!尤其是城镇化进程的城市,学校是驱动房产购买的重要原因,而“名校”光环的学区房,往往实现超过城市均价的数倍以上的价格让人望而生畏,租购有同权,学校公平报选成为趋势。

2021年为保障教育公平的学区房新政,除了有北京、上海,教育部共“钦点”了24个城市的名,太原虽未点名,也颁布了“六年一学位”以及9所公参民的名校转为公办,招生以电脑随机派位录取。

太原楼评:需求矛盾降缓,附加属性剥离

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