2023年法拍房购买攻略及注意事项

法拍房是指人民法院挂在拍卖网站进行拍卖的房产。购买法拍房有几个好处：第一，价格便宜。到手法拍房的价格一般是到手市场商品房价格的三分之二，甚至更低，这能让购买人得到实实在在的便宜；第二，交易安全。法拍房一般是法院从查封的被执行人财产中进行竞拍的，整个交易环节，从产权性质、付款、过户、清场，都由法院进行监管，相对其他拍卖的房产，购买法拍房总体比较安全；第三，时机最佳。目前处于经济低迷期，相应的债务纠纷也处于高位状态。巨量的欠债人员，无法及时偿还借款，只能被法院进行强制执行，这时便产生了巨量的法拍房。任何财产，当供大于求时，价格便会迅速下跌。今后2-3年，是入手法拍房的最佳时期。以下是本人总结的攻略，现在分享给大家，希望能对购买法拍房的人有所帮助。

第一步，通过京东拍卖或者阿里拍卖等网站获取法拍房信息。这里需要注意两点，一是查清厘清待拍卖的房产，是法院拍卖还是其他拍卖公司拍卖房产，法院拍卖的房产一般产权清晰，很少有权利瑕疵（如房产已出租、欠缴费用，第三人主张权利等）；二是了解拍卖标的是房产的所有权还是房产永久使用权。目前在拍卖网站上有许多房产拍卖信息，其中有些房产看起来价格非常低廉，仔细看你会发现，其实这种拍卖只是竞拍房产的永久使用权，而不是房产的所有权。

第二步，认真阅读拍卖公告。这里需要注意五点，一是拍卖公告中税费承担的描述，要特别注意交易过程中税费的承担方式，是卖方和买方各自承担应缴税费还是由买家独自承担全部税费，这非常关键，如果本次拍卖中税费全部由买方承担，那就要仔细评估参与拍卖的必要性，因为，承担全部税费后，最后的支出成本可能高于从市场中正常购买的房产；二是拍卖标的权属情况，要了解清楚以下几点：1.拍卖房产的份额，是单独所有还是共有；2.房屋建筑面积；3.是住宅还是商业用房；4.首次产权登记日期；5.土地剩余使用年限；6.房屋成交登记价；7.房屋现势状态（查封、抵押等状态）。前述这7个信息一般会由法院公布在拍卖公告之《不动产登记信息查询结果通知单》中，这些信息的含金量非常高，不是与房产权益息息相关就是与缴纳税费直接相关，因此准确解读非常关键，否则后期吃亏或者掉坑里的概率相当大；三是要查询被拍卖房产的所与人是否涉及刑事犯罪嫌疑，如果涉及刑事犯罪，拍卖房产有可能被列为犯罪工具、犯罪所得被充公；四是了解清楚拍卖期间是否有权利人向法院申报过权利，如第三人对该房产主张所有权、债权人就该房产欠税、欠费情况向法院主张、承租人向法院主张权益等；五是了解法院是否负责清场。有些获拍的房产可能已被第三人占用居住或者使用，此时，需要法院负责清场，才能完全保障获拍人的权益。

第三步，参与竞拍。参与竞拍方式分两种，由法院预先规定：一是缴纳保证金参与竞拍报名；二是缴纳变卖价全款参与竞拍报名。报名后，根据一定的加价幅度出价，当你的出价为竞拍结束后最后一次出价，那么你就是该房产的竞拍人，拍卖平台会出具《司法变卖网络竞价成功确认书》。此时，根据拍卖公告规定的时间和方式，补足最后价款。

第四步，带上身份证明到法院网拍部门现场签署《变卖成交确认书》，开具变卖款收据。

第五步，法院在规定时间内出具《执行裁定书》向获拍人和房产所在地不动产登记中心送达。这个时间没有确定的期限，一般根据法官工作安排自行确定，如果竞拍人着急，可以催促承办法官尽快出具并送达，法官会配合。

第六步：房产所在地不动产登记中心在收到法院《执行裁定书》后，会通知获拍人到不动产登记中心办理房产过户申请手续。在不动产登记中心，需签署《深圳市不动产登记申请表》等四张表格，如果获拍人是法人，会填写调查企业是一般纳税人还是小规模纳税人，是否属于小微企业等表格。小规模纳税人、小微企业在税费缴纳上有一定优惠，如印花税减半等。填写完不动产登记中心要求的全部资料后，经审核合格后出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》。

第七步：预约到不动产登记中心领取税费交纳资料。不动产登记中心审核获拍人在受理阶段提交的申请资料后，会通知获拍人到不动产登记中心领取缴纳税费的资料。

第八步：到国税局交纳税费资料。需提前预约，税务局受理税费缴纳资料后，出具受理通知书，任何在9个工作日内对获拍人需要缴纳的税费进行核定。

第九步：预约到国税局缴纳税费。国税局核定获拍人应缴纳的税费后，通知获拍人缴纳税费。如果现场刷卡，当场就能办理完纳税证明。如果对公转账，现场转账后，择日还要去进行到账确认。因此，现场刷卡缴税比较高效。

第十步：预约到不动产登记中心领取不动产登记证。在国税局办完缴税并领取完税证明的隔日（此时税务局的完税信息会传递到不动产登记中心），就可以到不动产登记中心领取不动产登记证，获拍人需携带完税证明原件和复印件。