作者 | 房东的猫

来源 | 格隆汇新股

数据支持 | 勾股大数据

近期，物业板块新股表现欠佳，但仍阻挡不了物业公司前仆后继的心。

10月26日，融创服务通过港交所上市聆讯，短期内将在香港主板挂牌上市，汇丰及摩根士丹利为公司上市联席保荐人。

融创服务专注于国内一线及二线城市，经过16年发展，已成长为增速最快的中国大型物业管理综合服务商。据中指数据显示，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，在物业服务百强企业中排名第一。

融创服务上市，基本面有什么关键点?

较快增长的腰部玩家

相比其他物管公司，依靠母公司融创中国，融创服务具备天然的增长优势。从招股书得知，2017年—2019年，融创服务分别实现营业收入为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率59.5%；对应的净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率150.7%。而在疫情之下，物业管理价值日益凸显，融创服务更是迎来业绩的集中爆发。其在2020年上半年实现营收17.91亿元、实现利润2.51亿元，分别同比增长52.9%及367.6%。

显然，融创服务营收和利润飙升，离不开其在管建筑面积和合约建筑面积的快速增长。截至2020年6月30日，融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市，其中在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市；合约建筑面积由2017年末的5740万平方米，增长至2020年6月底的2.321亿平方米，年复合增长率74.9%；在管建筑面积则由2017年末的2000万平方米，增长至2020年6月底的1.054亿平方米，年复合增长率94.5%。2020年6月末，融创服务合约管理面积为在管面积的2.2倍，可见庞大的储备面积能够为融创服务的持续高速增长积蓄充足增长势能。

不过，抛开增速，仅看规模，融创服务和碧桂园服务、万科物业这样的行业龙头相比，仍有一定差距。据克而瑞统计，截至2019年底，在管面积超过1亿平方米的企业就有15家，万科物业和碧桂园服务以4.39亿平方米、3.93亿平方米位列前两位，融创服务则刚刚跨越1亿大关。营收规模上，融创服务也逊色于头部企业。公开资料显示，2019年万科物业的营收已经达到127亿元，碧桂园服务和绿城服务分别为96.4亿元和85.82亿元。另外，招商积余、雅生活、保利物业去年营收同样都超过了50亿元，融创服务28.27亿元的体量大体处于行业中游水平，属于腰部玩家。

毛利率落后的原因

从毛利率来看，融创服务在2017年-2019年的整体毛利率分别为21%、23%及25.5%，呈持续上升态势。但是，据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的数据，截至2020年4月30日之前已经在A股、H股上市的26家内地物管公司，近三年毛利率均值分别为29.8%、29.7%、29.4%，融创服务近三年都略逊于行业平均水平。拿母公司实力尚在融创中国之下的金科服务和世茂服务来说，后两者2017-2019年间毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67%，毛利率也都在融创服务之上。

进一步分析，融创服务业务主要分为物业管理服务，非业主增值服务以及社区增值服务三个部分。其中，融创服务物业管理服务包括安保、清洁绿化、园艺和维修维护服务；非业主增值服务包括销售协助服务、咨询、其他非业主增值服务和房产中介服务；社区增值服务包括房产中介、车位销售、社区空间运营以及美居服务等。

截止2020年6月末，融创服务物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务收入占比分别为58.8%、37.8%和3.4%，而对应毛利润分别为21.5%、32.0%和35.5%。由此可见，目前营收占比最大的物业管理服务板块毛利率过低是拉低融创服务整体毛利率的重要原因。

未来的成长驱动力在何方

目前，融创服务的营收和增长主要来源于母公司融创集团的主动“输血”。2017-2020年6月末，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，独立第三方收入占比极小。

截至 2020年8月，融创服务的母公司融创中国拥有确权土储总面积超2.56亿平方米，大量物业将在未来若干年内逐步交付，这让融创服务的业绩增长得到较好锁定，也为融创服务的持续增长提供强大的后续保障，保证未来较大的业绩增长空间。

另外，融创服务为了摆脱对母公司的依赖，今年5月收购了开元物业管理来提升外拓能力。开元物业主要布局在华东地区核心城市，非住宅物业占比达32.6%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种，且开元物业90%的合约建筑面积均来自于第三方。从招股书上也可以看出，2019年末，融创服务外拓项目才1个，收购开元物业后，2020年6月底显示外拓项目为311个，涉及在管建筑面积4024.6万平方米，占全部在管面积的比重为38.2%。开元物业的加入无疑能弥补融创服务“独立第三方”物业不足的短板，加强了融创服务的外拓能力，扩大了管理规模，进一步巩固了其市场地位。

值得关注的是，近年来融创服务在持续进行优质资源整合。2019年底，融创服务完成对环融物业的整合；2020年5月，融创服务收购开元物业管理；2020年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式；并于同月与南昌市政公用资产管理有限公司合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作。融创服务在“独立第三方”物业、高科技等方面所进行的一系列优质资源整合，毫无疑问会为未来业绩增长奠定坚实基础。

结语

2020年，在疫情的推动下，物业价值得到重塑，港股市场也迎来物业股上市潮。截至到今年10月30日，已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一服务控股、合景悠活和世茂服务10家物业公司登陆港交所。此次，融创服务81天就顺利过会，如此快速拿到资本市场入场券，也是综合实力的体现。

虽然融创服务与其他物业管理巨头相比，规模仍有一定差距，整体毛利率也相对略低，但背靠母公司融创中国提供的稳定营收以及结合开元物业管理的外拓能力，融创服务的增速及发展未来还是值得期待的。不过，值得注意的是，近期蚂蚁集团上市引发巨大“抽水效应”，融创服务选择上市的时机以及发行的估值，是应该重视的两个关键因素。