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万达为何要退出港股(地产大佬万达为何玩不转港股)

习惯了讲故事和画大饼的A股玩家可能无法理解,在全中国拥有如此巨大的产业布局的万达商业商业怎么会没有投资前景?但成熟的资本市场就是如此冷漠。

文/《财经国家周刊》记者胡雯

再见,港交所。

3月30日,万达商业(03699.HK)突然发布公告称,公司控股股东大连万达集团正考虑就H股进行一项自愿全面收购要约,要约价不低于每股48港元。巧的是,这个价格就是2014年底万达商业地产股份有限公司IPO时的交易价。

方案一经公布,万达商业的股票价格大涨18%至每股45.85港元(截至4月7日收盘)。

2014年12月,王健林率领万达商业众高层赴香港路演,同时称:万达商业,男,15岁,金牛座,朝气蓬勃,牛气冲天。彼时,万达商业的确创造了港交所年度最大规模的IPO纪录,募资金额高达288亿港元。

然而,在H股上市仅15个月之后,万达商业就提出要私有化,让市场大跌眼镜。毕竟48港元上市,48港元退市,王健林在想什么?

万达为何要退出港股

价值有没有低估?

有人说,估值太低让王健林和万达商业不愿在H股继续忍辱偷生。那么,估值到底低不低?

按照2016年预期可实现资产净值(RNAV)89港元来计算,万达商业每股48港元的价格大概折价46%,公司市盈率也仅5倍多。像万达商业这样的物业管理商在海外一般市盈率在10至15倍之间。

但是,港股上市的地产企业包括碧桂园、恒大、融创和中国金茂几乎都是这个待遇,平均股价较资产净值(NAV)都要折价三四成,市盈率也都在3至5之间,这让很多开发商怨声载道,纷纷计划私有化回A股。

估值为何不高?因为成熟的资本市场的估值体系往往与我们所熟悉的A股不同。国金证券香港董事总经理黄立冲告诉《财经国家周刊》记者,海外投资人并不认可万达商业这样的地产公司。

他说,国际投资者喜欢的物业公司类型有三种,一种是价值产生高度依靠运营而不依靠资产,例如喜达屋和洲际酒店;二种是基本上不持有任何资产,依靠管理和运营输出赚钱,例如戴德梁行和仲量联行;三种是在开发阶段获取大部分的价值,却不承担大部分的风险,利用资管和无风险的金融杠杆(不保底)赚钱,例如铁狮门和汉斯地产。

2016年1月16日,王健林在万达集团年会上宣布,2016年要基本实现企业转型,成为全球首家转型为服务型企业的大型房企。这项“轻资产”转型计划具体来说,万达商业投资建设万达商业广场,全部资金由投资方出,万达商业负责选址、设计、建造、招商和管理,产生的租金收益万达商业与投资方按一定比例分成。

但是这仍然无法取悦港股投资人,有个数据或许能说明问题。因为资产过重而正在寻求出售的喜达屋酒店,其自有物业率仅仅为3%,其他的国际大型酒店集团的自有物业率基本在1%-2%之间。相较之下,万达商业商业2015年的收入为1904.5亿元,其中地产业务合同收入1640.8亿元,资产还是很“重”。

有研究显示,在中国一线城市,大多数物业的净租赁收入减去支出后,净租金回报率甚至低于3%。这意味着,如果投资者使用财务杠杆收购资产,投资回报还不能填平财务成本,一线城市况且如此,二三线城市的境况可想而知,这样的商业投资如何能吸引人?

说到这里,习惯了讲故事和画大饼的A股玩家可能无法理解,在全中国拥有如此巨大的产业布局的万达商业商业怎么会没有投资前景?成熟的资本市场就是如此冷漠,你可以说他们吝啬,也可以说他们短视,但是他们绝对不见兔子不撒鹰。何况,这只是在做股票交易又不是在做风险投资。

港股的这个脾性,王健林很早就了解。

在2014年万达商业的路演期间,最后的融资金额就比预期大幅缩水。为了卖出更好的价格,万达商业最后一刻在置入上市公司的资产中做出多项调整,包括将具有O2O电商概念的“腾百万”(腾讯、百度和万达商业合作电商)项目纳入上市资产包,剔除了如西双版纳旅游、大连金石滩项目部分股权和青岛游艇产业园等三个资金消耗大,回收期限长的旅游项目。此外,还调高了2014年的盈利预期至143亿元等。

但情况依然没有好转。在2015年,高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行曾发布看多万达商业股价的报告,可万达商业的股价一直徘徊低位,始终未见起色。

低位的股价让万达商业丧失了增发的动力,再加上低估值令其在对价收购时没有优势,私有化回A股看起来是王健林自然而然的选择。

能不能退成?

根据香港的相关条例,H股公司私有化必须满足的条件是:第一,出席股东表决权的75%以上;第二,反对票不超过全部独立股东(包括未出席者)的10%;第三,对未接受要约的独立股东的股份,有强制收购权(可申请豁免)。

且不说那些持有了一年的机构投资者是否愿意,如果有超过10%的散户投反对票,万达商业的H股私有化方案就会流产。因为部分散户的股票买入价高于48港元/股。

由此判断,万达商业可能最终给出更高的价格来收购这些股票。一来,王健林的性格雷厉风行,说到做到,恐怕不能容忍私有化的失败;二来,万达商业在A股的上市申请已在排队,H股的低估值可能拉低A股的价格水平,所以急需快速脱身。

万达商业接下来要做的就是筹集私有化的资金。国际评级机构穆迪表示,万达商业如果成功私有化,对其信贷评级会有负面影响。原因是私有化将会削弱集团的财政弹性,进入资本市场会有限制,亦会削弱企业透明度,阻延信息披露的时间,损害企业管治架构,较难保护投资者。

如果私有化不成,万达商业可能最后形成“A+H”两地上市的局面。实际上,万达商业有稳定的收入增长和营业规模,本应早早完成上市,让初始投资人得以退出,却因运气不佳,屡次与资本市场失之交臂。

早在2005年,万达商业就请JP摩根、摩根士丹利做好框架去香港上市,结果被荷兰麦格理集团“忽悠”去做REITs(房地产信托投资基金)。2006年7月,国家相关部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号”文件,REITs计划被迫搁浅。

2008年,万达商业重新发力A股IPO,结果赶上中国政府调控,房地产企业上市闸门关闭。直到2013年初,万达商业的上市申请仍停留在初审状态。

2014年,A股IPO市场重新开闸。但因为排队时间太长,万达商业毅然放弃A股选择了港交所。同年,万达商业最终在香港上市,万达影院在A股上市。

目前来看,万达商业在A股在国内仍然面临排队等待的问题。由此推测,万达商业可能采取借壳的方式来较快实现上市。

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