去年，物业公司频频上市。保利物业、时代邻里、宝龙商业、招商积余、新大正、华发物业等相继登陆港股。今年1月，包括正荣服务在内的5家物业公司已向港交所递交招股书。

物业公司纷纷赴港上市，与近年物业股在香港资本市场表现突出密切相关，而同样以“轻资产+高利润”为特色的代建股——绿城管理也将赴港试水。能否获得资本市场青睐，将决定绿城管理能否成为“代建第一股”。

撰文/ 李红梅

编辑/ 卢泳志

2月28日，绿城中国（3900.HK）旗下绿城管理控股有限公司（简称：绿城管理）向港交所递交招股书。本次IPO绿城管理计划筹资约2.5亿美元（约19.5亿港元）。

有着“独角兽”头衔加持的绿城管理能否成为代建第一股呢？

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以41.1%的份额，荣登代建一哥

房地产代建一般是由拥有土地的委托方发起需求，拥有项目开发、建设、品牌和经验的代建方承接的一种合作共赢的业务模式。

代建方通常为品牌影响力较大的大中型房地产企业，其在品牌、管理、团队等方面积累的成熟经验，可为委托方提供项目规划设计、工程管理、交付管理等开发全过程服务。

与传统房地产开发业务相比，代建模式不仅收益率更高，风险也相对较低，因而广受地产商青睐。近几年包括万科、绿地、金地、建业等越来越多的房企开始涉足代建行业。

但该行业的集中度颇高。据中指院数据可知，2018年绿城管理新订项目约106个，新订总建筑面积约2240万平方米，占据中国代建市场41.1%的份额，以两倍数将市场第二名远远甩在身后。绿城管理也因此被称为国内规模最大的房地产代建公司。

具体来看，绿城管理的主要业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。招股书显示，截至2019年9月底，绿城管理在中国及柬埔寨共有262个代建项目，管理总建面6850万平方米，在业内遥遥领先。

基于此，绿城管理近几年的业绩表现非常亮眼。

招股书显示，2017年、2018年及2018年9月-2019年9月，绿城管理收入分别为10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元，2018年同比增长45.8%，2019年9个月同比增长34.2%。同期，毛利分别为5.77亿元、7.44亿元、6.07亿元及6.79亿元，所对应的毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

有意思的是，绿城管理亮眼的业绩表现即使与绿城地产相较之下也不甘示弱。招股书显示，绿城管理2018年实现收入14.81亿，期间净利润为3.6亿。以此计算，期间的净利率为24.5%，这一水平远高于2018年绿城中国3.94%的净利率。

绿城代建是如何做到的？又如何看待这样的现象？对此，风云地产界就相关问题联系绿城管理，但截至发稿，对方未作回复。

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代建“独角兽”往事

绿城管理集团的业务模式，可追溯至2008年，时任绿城创始人宋卫平提出，要依托“绿城品牌和团队”实现业务创新。

在该理念的推动下，2010年，绿城房产建设管理有限公司正式成立，开始接触商业代建。同时也标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生。

2015年已初露头角的绿城管理集团于9月23日正式挂牌成立，成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。因在业务模式开发的程度、业务量级等诸多指标处于行业领先，绿城管理被视为代建行业的“独角兽”。

次年，绿城宣布重组蓝城，将已拥有百亿规模的蓝城代建业务全部纳入绿城管理，同时并入绿城系代建业务。此举大大加快了绿城代建业务的发展速度,并为绿城集团打开另一扇门。

2016年－2019年，绿城用了整整3年时间，完成从1千亿到2千亿的跨越，其中代建业务占据销售总额的大半江山。招股书显示，2017年、2018年及2018年9月-2019年9月，绿城管理的商业代建分別产生收入8.07亿元、11.5亿元、8.97亿元及10.98亿元，占总收入的79 .4%、77 .3%、79 .5%及72 .6%，占比颇高。

但同时，作为产生最多收入的商业代建业务，也存在一定风险。

绿城管理在招股书中提示，商业代建项目数量及收入水平均依赖中国房地产市场的表现。任何中国市场不景气、过度供应物业或潜在的物业需求、价格下降，均可能对绿城管理的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。

近几年，中国房地产市场受到中国经济增长放缓的影响。GDP增长已由2013年的7.8%减缓至2018年的6.6%。中国的固定资产投资增长率亦呈现整体下滑趋势，由2013年的19.1%持续下滑至2018年的5.9%。因此，房地产市场或会发生过度供应物业及流动缓慢、闲置房产库存的状况。过度供应物业或价格减少的可能性将会影响地产商的投资计划，进而会对绿城管理的现金流量、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

例如，面对此次突如其来的疫情，就有业内人士表示，将对地产行业形成较大冲击。

对此，绿城管理对疫情的影响非常乐观，并在招股书中表示，肺炎疫情不会对其业务营运、经营业绩及财务状况产生重大不利影响。同时，绿城管理表示，已经在2月17日恢复现场工作，代建项目也正准备复工，预计3月逐步恢复。

当前物业股在资本市场表现抢眼，即便在疫情下股价也普遍飘红。那么，以轻资产+高利润为特色的代建行业能否得到资本市场的青睐，我们拭目以待。