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港股物业股为什么这么受欢迎(港股物业股为什么能翻一番)

港股物业股为什么这么受欢迎

今日作者:诺亚国际高级研究员 郑梅玫

各位早上好!欢迎收听诺亚国际Morning Call。

过去几天连续的疫苗好消息刺激美股再创下新高,但美国新增确诊一周就增加100万的数字,仍然压制市场从纪录高位回落。尽管美国10月制造业产出增长仍然加速,但零售销售较前月却仅增加0.3%,是5月复苏以来的最小增幅,疫情激增及拖累转弱的数据对市场的短期影响或会反复。

而相对不太受到疫情影响的港股市场,在大选后市场气氛转好,10月底以来上涨超过2000点,近10%涨幅。港股IPO活动仍然活跃,今日地产龙头融创分拆的物业管理公司融创服务在主板挂牌,将此前乘风破浪的热门板块物业股再度推向市场焦点。

疫情初期港股市场最早跑出的有两个板块,一个是医疗,还有一个就是物业管理。不过物业管理的这股趋势也不仅仅是受惠今年疫情,实际上在过去两三年,自2018年内地物业管理公司在港股密集上市以来,很多公司股价就几乎一路飙升翻了数倍。

自今年初以来,在香港上市的接近30家内地物业管理公司的股价平均上涨超过50%,个别涨幅超过100%,这还是在2019年很多物业股涨幅就超过100%的基础上。股价表现亮丽的背后,也有企业扎扎实实的盈利能力,在七八月公布的中期报告中,前十大物管公司业绩增幅基本都在至少50%以上。

不过盈利能力强的行业比比皆是,为什么物业股涨势就可以这么强势?我们先做一个概括,再逐个展开。轻资产、清晰的变现模式、潜在市场巨大、以及探索中的增值服务模式,这些都是物业管理行业被长期看好的重要因素。

首先,最直接的是物业管理公司清晰明确的盈利模式,大多数物业公司的主要收入来源还是来自于固定收取的物业管理费用,使得公司的现金流收入稳定且非周期性,等一下我们会提到的增值服务也逐渐成为物业公司的重要收入组成,但同样令盈利清晰稳定。

其次,轻资产结构给物业股的估值定了一个基调,目前在港上市内地物业股的估值平均大约在35,一些头部公司估值有的高到50以上甚至60以上,虽然并不算便宜,但市场反映的是投资者对于未来的预期。

我们之前在谈“三条红线”新规的时候,解释过很多房企通过分拆上市旗下物业公司等方式去杠杆。内地物业股在港股的较高估值也刺激了更多物业股加速赴港上市,今年有超过十家物业股计划上市,到年底上市物业管理公司可能超过40家。

第三,巨大的存量及潜在市场,物业管理是房地产市场逐步由增量市场转向存量市场的重要一步,给不少房企提供破局契机。

有数据显示,仅基本业务,内地物业存量市场规模就接近一万亿,未来3年新增市场规模预计为2000亿,无论规模和价格都仍有提升空间。

而从市场结构来看,目前全国物业企业超过10万家,前100的物业公司市场占有率还不到30%,TOP10的合计市占率明显提升但也还不到20%。行业仍处于行业大、公司分散的局面,头部公司通过上市获取资本,再进行收并购成为主要扩张途径。

除了暂时没有上市计划的万科,融创服务的挂牌,标志着依靠头部房企的物业管理公司局面基本就位,在一定程度上这也是房企之间竞争的延续。

第四,增值服务,具体包括业主增值服务和向开发商提供的增值服务。尤其是多元化、智能化、个性化的业主增值服务,已经成为不同公司去同质化、提升服务质量水平和利润率的关键因素。

今年突如其来的疫情,对很多物业公司都造成挑战,很多在基础防疫手段上还增加了很多人性化的服务,比如有的提供蔬菜等食材统一采购配送、小区团购、垃圾定时代扔、还有利用无人机消毒等。度过挑战且反应迅速的头部优质物业管理公司不仅仅反映在上半年的财报中,也获得了行业地位和市场认可。

市场预计2022年增值服务市场规模可达8000亿元,全行业年均增长超过20%。

此外,一些大型房企背景的物业公司还参与了城市的旧改计划,提供商业或住宅的改造或翻新业务,以及市政、环境卫生、园林、道路养护、商住一体化等城市服务,可能成为未来一个重要的盈利增长点。

不过,高估值的成长板块往往都伴随随着较大的市场波动,近几个月港股物业管理公司的股价走势也是过山车,自陆续公布了超预期的中期业绩后,遭遇投资者大幅获利止赚的抛售,明显回调,8月底至今平均下跌20%到30%,不过在今年前8个多月的一路累计下,全年涨幅目前仍然平均超过五成。

近期物业股扎堆IPO也是该板块回调的一个原因,个别新股还出现了首日破发的情况。不过我们认为在长牛了两三年后,这样的估值调整也还在合理区间,尤其是在内地疫情缓解、政府补助减少等上半年曾利好物业管理公司收入的因素淡化后。

未来我们可能较难看到整体物业管理板块重现此前估值连续大幅提升的局面,但在行业内的局面会愈发清晰,在管面积增长的基础上,增值服务的差异化、和有较强收购并购的外拓能力的公司,将会继续跑赢其他业内公司,优质头部企业的跑马圈地将改变行业生态。

今天的分享就到此结束,感谢各位的收听,再见。

本文首发于iNOAH公众号

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