雷帝网 雷建平 12月21日报道

中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（证券代码：601512，简称“中新集团”）昨日在上交所上市，本次公开发行股票14,989万股，发行价格9.67元/股，新股募集资金总额14.49亿元。

中新集团开盘价为11.6元，较发行价上涨近20%，此后，中新集团上涨43.95%，持续到收盘，股价为13.92元，涨幅为43.95%。

上市首日收盘市值达到208.65亿元，这是苏州今年新增的第21家上市企业，也是苏州新增上市企业最多的一年。

中新集团董事长兼总裁赵志松表示，上市后将更大力度集聚园区开发运营的核心资源要素，强化高水平产城融合战略平台建设，全面提升核心竞争力。

前9个月利润超10亿 同比增长37.83

据介绍，中新集团主营业务为园区开发运营、土地一级开发、房地产开发与经营（长租公寓、工业厂房、商业租赁）、绿色公用和多元化服务。

中新集团目前主营业务主要集中在长三角地区，募投项目也在苏州工业园区内实施，上述区域的经济发展、招商引资环境、基础设施配套、可供开发土地面积及区域房地产市场价格都对公司主营业务的发展产生直接影响。

按照未来发展规划，公司将继续以长三角地区为中心，逐渐向区域外重点地区进行拓展。目前公司的主营业务已扩展到宿迁、南通、滁州、张家港、常熟、嘉善等地区，跨区域经营取得阶段性的进展。

截至2019年6月末，中新集团土地一级开发项目签约总可出让经营性土地总面积为1,724.51公顷，累计已出让面积为357.61公顷，未来签约可出让土地面积为1,366.89公顷。

上述已开发待开出让土地将为公司未来业务持续发展积极贡献。

中新集团2019年1-9月实现营业收入45.3亿元，较上年同期增长61.95%，归属于母公司所有者的净利润10.578亿元，较上年同期增长37.83%；

扣除非经常性损益后归属于母公司所有者净利7亿，较上年同期增长6.44%，主要原因系公司于2019年1-9月集中处置住宅及商业房地产资产所致。

中新集团预计2019年营业收入为46.23亿元至56.5亿元，较上年同期增长约33.66%至63.36%；预计净利润为152,202.34万元至172,600.59万元，较上年同期增长约6.09%至20.31%；

中新集团预计归属于母公司股东净利为10.62亿元至12.04亿元，较上年同期增长约8.57%至23.12%，主要原因系公司集中处置住宅及商业房地产资产；

预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为7.25亿至8.59亿，较上年同期增长约-13.30%至2.79%，主要系公司处置房地产项目公司股权，产生较多处置子公司收益和长期股权投资处置收益等非经常损益所致。

住宅及商业房地产业务剥离带来的收入比例高

上市前，中新集团进行了住宅及商业房地产业务的剥离。中新集团称，本次处置方案实施完成后，中新集团房地产开发与经营业务主要包括长租公寓、工业厂房及金融办公、科技研发等商业租赁的开发及运营。

中新集团在苏州工业园区持有工业厂房、写字楼等优质资产，公司目前拥有可出租面积达133万平方米的厂房及商业资产。

中新集团自2003年开始投资建设了青年公社及汀兰家园一期等长租公寓，此后公司开发并运营了多个长租项目，目前合计可长租面积达28万平方米。

招商代理业务是公司多元化服务板块的重要组成部分。报告期内，该业务营业收入占公司营业收入总额的比例平均为2.34%，招商代理业务营业毛利占公司营业毛利总额的比例平均为4.41%。

对于持有的拟建住宅和在建住宅房地产项目公司股权，中新集团采用公开挂牌转让的形式，包括2家控股公司（和瑞地产51.00%股权、吴中置地100.00%股权）和5家参股公司（左岸地产30.00%股权、恒熠咨询30.00%股权、尚源房产19.40%股权、联鑫置业16.66%股权及圆融集团25%股权）。

对于持有的住宅项目，中新集团采用加速销售住宅项目的形式，去化完毕后修改公司章程及工商营业执照中的经营范围，经营范围中不再含有住宅房地产开发与经营业务，此后，中新集团继续从事非住宅房地产开发与经营或转型从事其他业务。

此外，截至本招股说明书摘要签署日，中新集团、中新智地、木渎置地、中新万科、中新华园已召开股东（大）会，已完成其公司章程及工商营业执照中的经营范围变更，变更后的经营范围不再含有住宅房地产开发与经营业务，同时，张家港中新、吴江中新、华之相已完成公司注销

截至本招股说明书摘要签署之日，前述15家公司中，中新集团已通过公开挂牌转让方式对外转让7家项目公司，并通过申请注销或者主动放弃申请续期方式清理了4家公司原持有的房地产开发业务资质，中新集团及其下属三家子公司（中新智地、木渎置地、中新万科）仍从事长租公寓及商业租赁业务，故依法保留了房地产开发业务资质。

截至本招股说明书摘要签署日，中新集团已处置完毕住宅及商业项目资产。

本次住宅及商业房地产处置方案实现营业收入及净利润占2019年1-6月和2019年1-9月相应比重较高，系中新集团一次性集中处置住宅及商业房地产资产所致。

具体情况如下：

1，本次住宅及商业处置方案对2019年1-6月财务数据的影响，公司2019年1-6月营业收入为35.96亿元，较上年同期增长77.60%。

其中，公司因处置住宅和商业房地产资产实现销售收入24.87亿元，占2019年1-6月营业收入比例为69.17%。

2019年1-6月净利润为13.64亿元，较上年同期增长88.55%，其中，公司因处置住宅和商业房地产资产实现净利润9.966亿元，占2019年1-6月净利润比例为73.07%。

2019年1-6月归属于母公司股东的净利润为9.78亿元，较上年同期增长98.70%。其中，公司因处置住宅和商业房地产资产实现归母净利润7.47亿元，占2019年1-6月归母净利润比例为76.40%

公司2019年1-9月营业收入为45.3亿元，较上年同期增长61.95%。其中，公司处置住宅及商业房地产项目资产实现销售收入30.43亿元，占2019年1-9月营业收入比例为67.17%。

公司2019年1-9月净利润为15亿元，较上年同期增长33.59%，主要因公司处置住宅及商业房地产资产实现净利润10.34亿元，占2019年1-9月净利润比例为68.91%。

公司2019年1-9月归属于母公司股东的净利润为10.58亿元，较上年同期增长37.83%，主要因公司处置住宅及商业房地产资产实现归母净利润7.8亿元，占2019年1-9月归母净利润比例为73.81%。

处置完成后公司主营业务未发生重大变化中新集团围绕园区开发运营这一主营业务，开展土地一级开发、房地产开发与经营（工业厂房、商业租赁、长租公寓）、绿色公用及多元化业务。

作为一家盈利状况良好的企业，中新集团每年还能拿到几千万的政府补助，其中，2017年、2018年部分都超过6000万，2019年上半年达2651万元。

央视与华能集团间接持股

IPO前，中方财团持有中新集团52%的股份，为公司控股股东。新加坡－苏州园区开发财团为第二大股东，持股为28%。

IPO前，中新集团股权

港华投资有限公司持股为10%，苏州新区高新技术产业股份有限公司持股为5%，新工集团私人有限公司持股为5%。

中方财团的股东则包括中粮集团、中国华能、中国中央电视台等。

中方财团股权结构

苏州工业园区国有资产控股发展有限公司是中方财团大股东，持股28.31%，为大股东；苏州市基础设施投资管理有限公司持股23.08%，为第二大股东；

中粮集团有限公司持股为4.31%，中国华能集团有限公司持股为4.62%；中国长城工业集团有限公司和中国中央电视台分别持股为2.77%。

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