私募基金类reits结构(私募REITs交易结构)_基金知识_景合财经知识网_景合财经景合财经

景合财经
景合财经知识网站

私募基金类reits结构(私募REITs交易结构)

私募基金类reits结构

一、交易结构设计

交易结构设计是私募REITs的全局性工作,主要包括设计信用增级措施、信用触发机制、账户设置、现金流划转流程等。

券商作为交易协调人,需与发起机构、法律顾问就交易结构设计进行沟通。

(1)信用增级措施

包括内部增信措施和外部增信措施,前者主要包括结构化分层、超额覆盖、差额支付承诺等,后者主要包括第三方保证担保、有限收购等;

(2)信用触发机制

指与发起机构或资产服务机构主体信用等级或运营状况挂钩的机制,例如现金流划转机制、权利完善事件、加速清偿事件、违约事件、提前终止事件等。

(3)账户设置

包括募集资金账户、托管账户(即信托账户或专项计划账户)、监管账户、回售与赎回准备金账户等,以及托管账户的二级分账户。

(4)现金流划转流程

包括现金流归集与划转的频率、现金流划转路径、现金流分配顺序等。

二、SPV结构构建

私募基金类reits结构

为了将资产信用和发起机构主体信用分开,发起机构一般不作为私募REITs直接的发行主体,而是专门为私募REITs运作设立一个进行破产隔离的SPV。作为单独设立的一个发行主体,SPV介于发起机构与投资者之间,是实际上的证券发起人。

目前,国内发行的私募REITs主要直接或通过契约型私募基金份额、信托收益权等间接持有项目公司股权,进而持有基础物业产权。商业物业证券化及抵押型REITs则通过信托发放信托贷款或持有相关受益权,并不持有物业产权或项目公司股权。

通过契约型私募基金份额持有项目公司股权是当前权益型REITs的最常见架构,属于双SPV结构,由契约型私募基金持有项目公司股权,向项目公司发放委托贷款或收购项目公司的债权。

鉴于信托计划在我国《信托法》体系下具有完备的破产隔离和信托机制,能够灵活地以股权投资、信托贷款等方式进行项目投资,信托公司开业作为抵押权益人接受房地产资产抵押,监管部门明确将信托受益权纳入资产证券化基础资产,因此,“资产支持专项计划+信托受益权”的双SPV结构是私募REITs的可选结构。

三、增信措施

资产证券化产品通常通过内部、外部两种信用增级方式提高证券的信用评级,私募REITs的信用增级方式和资产证券化的思路基本一致。内部增信方式有优先劣后安排、保证金账户、抵质押等,外部增信方式有差额支付承诺、第三方担保以及特殊但常用的优先收购权设置。

四、税务筹划

私募基金类reits结构

由于目前没有针对REITs的特殊税收政策,私募REITs面临双重征税和重组环节税收较高的问题。

(1)被双重征税的问题

契约型双SPV结构和股债结构的设计,实现了结构层面所得税的穿透,投资者层面直接纳税;

(2)重组环节税收较高的问题

我国房地产行业在交易环节的税收较重。

为实现破产隔离,私募REITs需要将资产剥离到SPV中,由于信托登记制度尚未健全,目前以项目公司作为资产的持有主体。在资产重组到项目公司的过程中往往面临交易环节的税收。如房地产的转移需要缴纳契税房地产企业转让资产的行为视同销售,需要缴纳增值税。还要视资产增值情况缴纳土地增值税。

五、退出安排

私募REITs通常以公募REITs方式退出。退出时,持有主体(私募基金、信托计划或专项计划)将所持物业100%的权益出售给交易所上市REITs。此外,发起机构通常保留优先收购权,到期发起机构行使优先收购权。

除公募REITs及发起机构回购退出外,私募REITs还可以按照当时市场公允价格出售给第三方实现退出。出售给第三方是私募REITs退出方式的重要补充。

家电维修,空调维修,智能锁维修全国报修号码分享:可以直接拔打400-968-1665 全国各大城市均设网点。
赞(0) 打赏
欢迎转载分享:景合财经 » 私募基金类reits结构(私募REITs交易结构)
分享到: 更多 (0)

觉得文章有用就打赏一下文章作者

非常感谢你的打赏,我们将继续给力更多优质内容,让我们一起创建更加美好的网络世界!

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏

-景合财经

在线报修网点查询