上个周末，我跑了不少售楼处，全是人人人。杭州楼市回暖真的令人不可思议，可以说是报复性反弹。无偶有偶，上海、无锡和苏州也非常火。上海的朋友说，上海新房取证价格普遍比去年高，二手房已经上涨了。

有人大胆预测：新一轮的起点。我跟朋友开玩笑说：美国的股市和中国的楼市是两大经济奇迹，但目前已经证明还是中国的楼市最牛逼。“中国的房子简直是宇宙最强资产，除非动用物理毁灭。”

本文我要讲的就是这样一个观点：中国的房子，是老百姓看得见、摸得着、够得上的最低风险系数的保本理财产品。为什么是保本理财，顾名思义，这类理财在协议中会有银行承诺，无论发生任何问题银行保证客户到期可以拿回全部本金。而房子的承诺方是谁？你们懂的。

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什么是保本理财产品？

投资，看重的肯定是投资收益。

投资自然是越高越好。

但却有一件，比收益更重要的事，那就是安全。

以前，银行有两种投资类的产品，只要一出来，门口就会排起长龙，很快被抢空。一样是国债，另一样是保本理财产品（存款利率过低，不在考虑范围内）。

有人会觉得奇怪，这两样，相比较一般的理财产品，收益明显低得多，为什么会那么受欢迎呢？原因很简单，这两种产品最安全，最保本。

可惜，保本理财很快就要全面消失了。

2018年4月27日一行三会发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，宣布资管新规正式实施。要求银行理财产品打破刚性兑付，向净值化转型，投资者要自负盈亏；银行不得开展表内理财。

这意味着保本理财彻底退出。资管新规给了两年多的过渡期，终止的时间节点就在今年年底。

从此以后，你在银行能购买的最安全的投资产品，就只剩国债了（存款利率过低，不在考虑范围内）。

但是，我们其实有同样安全，收益更高的保本理财产品——强二线城市的房产。

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三个维度：房子怎么能保本？

为什么说强二线城市的房产是保本理财产品？

我们要从三个维度来思考。

1、强二线城市的房产，本身就足够安全。随着国家政策的导向，这些城市都在大搞基建，进行扩容。这个过程中，资金流入、人口流入，全面快速的提升整个城市的软综合实力。

如果打个比方，目前国内的强二线城市就好比青少年，正处于快速长身体的发育阶段。

这样的楼市是有真实需求的，因此足够安全。

2、强二线城市的房产，调控较为严厉，限购、限贷、限价各种限制。但也正因为这些限制，使得房价没有出现暴涨，相对较为健康。

政府通过控制一手房价，打压了二手房的上涨空间，使得每年整体房价平稳、小幅上扬。现在每年的涨幅，基本在5%-10%左右。

这样温和的涨幅几乎与通胀同步，既然没有冲高的动作，也就很难有回落的动作。稳字为最主要目标的调控下，不跌的房价，自然可以看作是保本的。

3、根本不允许跌。这个说法看似可笑，但确实切切实实发生在我们面前的事。从其他城市的情况看，一旦发生下跌预期，政府一定会用各种方式来维稳。

稳字诀，不光防涨，同样控跌。

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为什么不但保本，还能高收益？

强二线城市的房产，不但保本，还高收益。

大家肯定觉得奇怪，既然限价之下，房价一年的涨幅，不过就5%-10%左右，怎么能够实现高收益呢？

原因很简单，因为杠杆。

很多人恐惧杠杆，是因为风险系数大。可如果现在有一款保本理财产品放你面前，告诉你可以加杠杆，你还怕吗？

我们简单的估算一下。假设房价一年8%的涨幅，货币实际贬值5%左右（由于口径不同，统计局CPI肯定远小于这个数）。

如果你全款买入，那大概率只是略微跑赢了通胀3%，也就和做个普通理财差不多。不动产变现能力还差，不能算高收益。

但如果你是三成首付买入的，情况就完全不一样了。

我们来一次具体的计算。房价100万，首付30万，贷款70万。年涨幅8%，一年后房价108万。假设，贷款利率在5%左右（目前房贷利率略高于这个数，而抵押贷款利率略低于这个数）。

总收益为：1年后房价108万-贷款70万-贷款利息3.5万=34.5万。成本30万。

年化收益：34.5-30/30=15%。

这个收益，明显跑赢房价涨幅、货币贬值速度和贷款利率、各种理财。

所以说，强二线城市的房产就是保本高收益的理财。

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针对可能有的吐槽，解释如下

上面计算，肯定有人吐槽：你太多因素没有考虑。

譬如，房产交易有税费。对的，如果一年交易，税费会占很大比例，但如果拉长年限，那么税费占得比例会逐步下降。

譬如，为什么房价涨幅会是8%，而不是刚好5%呢？如果那样，岂不是和贷款利率打平，不赚钱吗？其实并不是。

因为银行是赚存贷之间利差的，所以，贷款利率肯定比理财和存款利率高。如果房价涨幅和贷款利率打平，那么你首付的那部分，按5%涨幅，一定就会跑赢其他理财。只是赚得少一些。

又譬如，房价涨幅低于5%的时候（其实应该是低于贷款利率），你是会亏的。

没错，但要反过来想一下，房价涨幅会低于5%吗？假如房价真的每年只涨5%，我们怎么办？为什么会是5%这个数据呢？现在看，是不是更像是个保底收益呢？

譬如杭州，从政府限价的规则看，去年到今年，大致的涨幅在5%-15%。这种情况下，用杠杆，自然能获取更多的收益。

还有激进的人，可能会质疑，你怎么知道房产不会成为股票呢？万一来个涨停呢？

你多虑了。房住不炒执行的如此坚定，绝不是装装样子做戏给世人看的。政府已经看到房价暴涨暴跌带来的风险。因此，想要在楼市中博一票，满足赌徒心理的，还是趁早转道别的投资产品吧。

现在，以及今后的房产，真的只能算是高收益的理财，而不是暴利投资品。

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我们赌的，都是国运。

一个潜规则已经规定了不能跌的资产品种，自然是可以看做保本理财的。

在规定了年均涨幅5%保底收益的情况下，在不断降息的通道中，收益自然大于贷款成本。

既然已经正收益，既然已经保本，自然可以安全的加杠杆。加了杠杆之后的收益，自然可以获得高收益。

上面这一段话，其实是一个并不完全符合经济规律的逻辑。但我们必须冷静的思考一下。一个规定了只涨不跌的楼市，本身已经不算是完整的市场。

既然不是完整的市场，那就根本没有必要去按所谓的市场经济规律分析。

就好比买国债，谁会先去分析经济？大家只是相信政府，赌的只是国运而已。

另外，所有的银行，如果大家都去取钱，刚兑下，都要倒闭。房产也一样。

所以，把房产变成一种高收益的保本理财产品，本身就是保持信心，避免刚兑发生的意义所在。

操盘者，最好大家这辈子都不要交易，看着账面上的钱，开心地过完这一生。