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（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）作者：周跃律师
来自：股度股权-大地产律师团队
单位：北京市盈科（深圳）律师事务所
全文4551字，阅读需要 9分钟在“房住不炒”的政策背景下，房地产市场逐渐降温，房地产基金也在逐步谋求退出。房地产基金牵涉利益主体复杂，涉及的组织形式多样，退出阶段也更易发生纠纷或者冲突，因此应当格外谨慎，严格依法依约进行，否则将产生不必要的法律风险。本文即从法律角度，对房地产基金退出的相关问题进行初步总结归纳。
No.1
房地产基金退出的含义
本文探讨的房地产基金，仅指房地产私募基金。房地产基金退出，从字面意义来讲，包括房地产基金从投资项目中退出，也包括房地产基金自身进行解散清算，从市场上退出。这两种退出方式，都是本文论述的范围，这两种退出，可以先行后续，也可以同时进行。另外，根据私募基金的一般组织形式，分为契约型基金、有限合伙型基金和公司型基金。不同的组织形式在法律适用上有其特殊性，所以也会对房地产基金的退出方式产生影响，本文在探讨的时候，也会尽量将这三种组织形式考虑在内。
No.2
房地产基金退出原因
（一）投资退出原因
关于房地产基金的投资退出，通常是因为触发了投资文件中基金退出的情形，基金因此依约选择退出。实务中，常见的情形有：
（1）投资期限届满；
（2）房地产项目销售进度已经达到合同约定的比例；
（3）房地产项目建设或者销售未能达到合同约定；
（4）项目合作方存在重大违约行为；
（5）协商一致退出的情形。
其中，（1）（2）情形属于正常退出，基金一般能获得合同约定的投资收益；（3）（4）项属于非正常退出，基金退出可能无收益甚至会遭受损失。除协商一致退出的外，基金方与项目方存在争议的，则可能需要提起仲裁或者诉讼实现退出。
（二）市场退出原因
就房地产基金的市场退出，通常就是发生了合同约定或者法律规定的解散事由，基金进行自行清算或者破产清算，最终终止运作退出市场。
此处的合同，是指基金管理人与基金投资者签订的有限合伙协议等。契约型基金、有限合伙型基金和公司型基金都可以通过合同约定解散事由。而法定解散事由主要适用于有限合伙型基金和公司型基金，适用的法律规定分别是《合伙企业法》第85条（规定了七种解散情形）和《公司法》第180条（规定了五种解散情形）。此外，《证券投资基金法》还规定了“基金份额持有人大会决定终止”以及“基金管理人、基金托管人职责终止，在六个月内没有新基金管理人、新基金托管人承接”等两种情形。从中基协的角度，对于基金终止的原因规定如下：①基金存续期届满且决定不展期；②基金展期协议届满，结束运作；③基金存续期间，所有投资者全部赎回；④触发基金合同约定的清算事件（包括止损机制等），导致基金提前终止；⑤依基金合同约定，基金合同当事人协商一致决定终止；⑥份额持有人大会/股东大会/合伙人会议决议通过，决定终止；⑦基金管理人依法解散，被依法撤销或者被依法宣告破产；⑧基金管理人被依法取消私募基金管理人相关资质；⑨托管人依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；⑩托管人被依法取消基金托管资格。这些情形都将触发基金的解散清算。
No.3
房地产基金投资退出方式
房地产基金投资退出方式，既有和其他私募基金共有的退出方式，又有其自身特殊性。比如，不同于股权投资基金，房地产基金通过IPO退出的方式较为少见。实务当中，常见的退出方式有：
（一）参与项目利润分配退出
房地产基金所投资的房地产项目，顺利完成竣工验收并开盘销售后，项目公司就可以通过销售回款，实现资金回笼，转化为开发利润。此时，基金可以参与项目公司的利润分配，从而收回投资成本，并可获得增值收益。这种退出方式，在住宅、商场等房地产项目投资中还是比较常见的，也是比较成功的退出方式。
（二）股权转让退出
当被投资房地产企业获得一定的价值增值后，房地产私募股权基金为实现投资退出，往往会将其股权出售给另一家私募股权基金或其他意向企业，在此过程中，寻求退出的房地产基金获得投资资本增值。
就该种方式而言，应特别关注以下事项：房地产基金对外转让项目公司股权的流程（包括是否需要在特定场所进行转让、项目公司其他股东优先受让权的行使与放弃等）、房地产基金所持项目公司股权对外转让价格的确定、房地产基金是否有权要求其他股东以相同条件一并对外转让其所持项目公司股权以及项目公司和其他股东的配合义务等。
（三）股权回购退出
地产基金约定在一定条件下被投资企业以协定价格和方式回购基金所持企业股份，当被投资企业获得一定发展而房地产私募股权基金希望收回投资，企业又达不到上市要求或回购更有利于退出时，房地产私募股权基金此时会要求企业回购股份，有时，被投资企业管理层希望维持控制权也会主动要求管理层回购。
（四）处置底层资产退出
鉴于底层项目资产处置可能存在较大的不确定性，该种方式也通常作为房地产基金实现投资退出的一种补充救济手段，即在发生项目方未按照交易文件约定保障房地产基金顺利实现投资退出的情形时，房地产基金有权选择通过处置底层项目资产并以处置变现款优先分配的方式来实现投资退出。
就该种方式而言，应特别关注以下事项：底层项目资产的处置是否存在特殊限制、底层项目资产处置价格和处置方式的确定以及底层项目资产处置变现款的处理以及项目公司和其他股东的配合义务等。
（五）破产退出
当房地产私募股权基金判断失误投资不具备成长能力的房地产企业或房地产商后期发展能力不足经营面临困境时，该基金的预期投资回报就很难实现。在这种情况下，房地产私募股权基金可以通过申请项目公司破产的方式退出项目公司，房地产基金可以根据自身身份的不同，如作为项目公司股东或者项目公司债权人，选择适用破产清算、破产重整或者破产和解等程序，以最大可能地减少投资损失而撤回资本开展下一轮投资。
No.4
房地产基金市场退出方式
房地产基金在完成投资退出后，即可依法或依约谋求市场退出。市场退出其实就是解散清算，基金清算又分为自行清算和破产清算，其中自行清算为常见的退出方式。
（一）自行清算
房地产基金自行清算因其组织形式的不同，清算程序要求也略有差异。公司型私募基金，可直接适用《公司法》的解散清算程序，合伙型私募基金，可直接适用《合伙企业法》的解散清算程序，《合伙企业法》无规定的，亦可参照适用《公司法》的相关规定。契约型私募基金因无明确法律规定，则可参照适用《公司法》和《合伙企业法》的相关规定。
无论是公司型还是合伙型的私募基金，一般都应当遵照如下步骤展开解散清算工作：
1、决议解散基金
该项决议属于重大事项，应该严格按照公司章程或者合伙协议规定的召集、通知和决议程序实施。重点关注决议通过是否决议程序是否合法合规，决议通过是否达到了规定的决议人数和比例。如果基金被吊销或撤销，属于依法应当解散或终止基金的事由，无需就解散或终止基金单独决议。
2、成立清算组
公司章程及合伙协议规定了清算组组成事宜的，则应当予以遵照。实践当中，清算组大部分情况下是由基金管理人担任，经决议，亦可吸收托管人、一个或者数个合伙人或者外部专业人士共同组成清算组。合规要点包括清算组成立的合法性，以及清算组名单的工商备案。
3、执行清算事务
清算组成立后，应当将公司解散事项通知基金债权人，并在全国或地方性的报纸上刊登公告，以便债权人能够及时申报债权。若清算时间较长，还要向中基协办理清算开始备案，若清算时间较短，则可待清算完成后，直接办理。
此外，清算组还负有清理基金财产、处理与清算有关的未了结事务、清缴所欠税款、清理债权债务、代表基金参加诉讼或者仲裁等职责。
4、处置和分配基金财产
根据《公司法》和《合伙企业法》规定，基金财产在支付清算费用和职工工资，社会保险费用、法定补偿金以及缴纳所欠税款、清偿债务后的剩余财产，按照基金合同或者合伙协议分配。合规要点是基金财产分配的顺序和比例。实践当中，基金的财产多以股权等非现金资产为主，需要重点关注如何确定非现金资产的价值及其分配方式。
5、编制清算报告
清算结束，清算组应当编制清算报告。公司型基金依《公司法》规定，应当报股东会确认，合伙型基金依《合伙企业法》应当经全体合伙人签名、盖章。清算组还应当将清算报告报送基金托管人确认。涉及张财务审计和资产评估的，清算组还应当开展审计和评估工作，将审计和评估情况载入清算报告。清算报告最终应当报送给工商部门以办理注销登记。合规要点是注意法律和基金合同对清算报告的签章确认要求。
6、办理工商、税务等注销手续
基金清算结束时，应当向中基协办理清算结束备案，该步骤可在申请注销工商登记前完成。工商注销前需取得税务机关的清税证明，如果基金存在欠税的，需待税务机关核查欠税情况并缴清税款后方可开具清税证明，办结税务注销。通常，基金银行账户注销可在工商注销前办理，但实践中也有银行要求提供工商注销核准文件的情况。公司型和合伙型基金，均应按照工商部门要求的材料办理工商注销登记。注销登记后，还应当注意保管基金信息披露相关的文件资料，保管期限自基金清算终止之日起不得少于10年。该阶段应当重点关注各注销事项的顺序和材料要求。
（二）强制清算与破产清算
区别于自行清算，强制清算与破产清算均是由法院主导，并由法院指定清算组开展的清算工作。强制清算是在基金自行清算出现障碍（违法清算、拖延清算等情形）的情况下，债权人或者基金份额持有人可向法院申请强制清算。强制清算过程中，发现基金资不抵债，清算组或者债权人均可申请破产清算，基金或者债权人发现基金抵不抵债的，亦可直接申请破产清算。
强制清算主要适用《公司法》规定的清算流程，破产清算主要适用《企业》破产法规定的破产清算流程。但无论是自行清算还是破产清算，其清算流程也大体与自行清算无异。此处不再展开论述。
No.5
结语
最后需要说明的是，很多基金在清算时，可能面临还未能从投资项目中退出的情形。实现投资退出后再做基金清算，无疑是最理想的状态，但并非是基金市场退出的根本障碍，此处建议基金管理人仍应依法及时推动基金清算，在清算过程中，解决资产处置和分配的问题，借助清算组乃至法院的专业力量，重点解决非现金资产分配等疑难问题，最终仍有机会实现基金依法合规的市场退出。
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