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（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）作者：周跃律师
来自：股度股权-大地产律师团队
单位：北京市盈科（深圳）律师事务所
全文3988字，阅读需要 7 分钟基金在对房地产项目进行投资后，良好的项目投后管理工作，有利于基金持续保持对项目方（包括项目公司及其控股股东、实际控制人）及标的项目最新动态的了解，且可在此基础上建立起有效的风险预警机制，并在必要时及时启动风险处置措施，进而有效保障基金的合法权益。本文即从法律角度，对房地产基金投后管理的主要事项、风险要点进行初步探讨，并提出合规建议。
No.1
印章证照管理
投后管理的第一步，通常是印章证照的移交和管理，在实务中，需要注意如下几点：
（一）明确印章证照的范围
项目公司印章包括但不限于企业公章、财务章、合同专用章、发票专用章、法定代表人人名章、网银密钥等；
项目公司证照包括但不限于营业执照、开户许可证、机构信用代码证、房地产开发企业资质证书、不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等；
涉及印章证照管理时，应当采取列举加概括的方式，尽可能明确监管范围，以免发生歧义或遗漏。
（二）印章证照的管理方式
印章和证照的管理，实践中一般分为单独管理和共同管理。如果基金公司单独管理，需要跟移交方签署移交确认单，明确移交数量、时间、移交人员，并要求移交方不得留存任何复制件和复印本。共同管理的，则需要协议明确共同监管的印章证照范围，保管地点和人员，使用方法。通常做法，是将印章证照保管在保险柜中，双方各自掌管保险柜和钥匙，印章和证照的使用均需要双方共同确认或许可，并且需要登记造册，确保对每一次使用情况记录在案。
No.2
经营决策权管理
基金方作为股东，可以往往会通过向项目公司委派董事、监事、财务等人员参与项目公司的治理，并通过参与项目公司重大事项的决策等方式，实现对项目公司的有效监管。其中，在实务中，以下几个事项值得特别关注：
（一）公司决策机制及重大事项范围
项目公司多为有限责任公司，通常会设立股东会作为最高权力机构，哪些重大事项需要提交股东会表决，股东会表决比例如何设置，股东会召集和召开的方式如何安排，都会关系到基金方对项目公司重大事项的决定权能否最终落实。
关于重大事项的范围，需要根据项目公司的具体情况来确定。通常对外融资、对外投资、对外担保、重大资产处置等事项，就房地产项目而言，涉及预算成本、工程进度、销售计划的制订和调整等事项，都可列入重大事项范围，并在具体金额和比例等方面作进一步明确。
关于表决比例，要根据基金方的持股比例来定，如果基金方持股比例较小，可以规定三分之二、四分之三甚至更高的表决比例，或者通过保留一票否决权来实现其最终决定权。
（二）公司经营管理机制及人员安排
除了在股东会层面落实决策权之外，董、监、高的安排，则事关基金方的经营管理权。设立董事会还是只设执行董事，设立监事会还是只设一名监事，高管中总经理和财务负责人如何确定人员，都会影响经营管理权的分配。理想状态是基金方与融资方分别委派成员，共同组成董事会、监事会和高管，在经营管理权上形成制约与平衡，但这也取决于基金方是否有足够的人员委派。因此，实践中，有些基金公司会通过委托外包的方式派驻。
（三）经营决策权的公示与调整
上述决策权以及经营权的分配，需要通过书面形式固定和执行。除了基金方与融资方在投资协议中进行事先约定外，还应当将具体的公司治理安排明确写入项目公司章程，并对章程以及董监高具体人员进行工商备案。章程或者董监高如有调整的，也应当及时进行工商变更登记。
No.3
知情权管理
知情权管理，系为了确保基金方对投资项目和项目公司的信息和资料，做到全面、及时、真实的掌握，是有效开展其他管理活动的基础条件和决策依据，因此知情权管理应当贯穿于投后管理的始终。
知情权管理的方式，通常来源于项目方依约主动披露，但也需要基金方定期或者不定期的检查、监督、询问，或者聘请第三方机构进行审计或者调查。因此，为了确保知情权能够落到实处，基金方需要在投资文件中明确约定哪些事项系基金方需要主动披露的，以及以何种方式披露，披露期限及频率，并明确对披露文件的质量和数量的要求。为核验披露信息的真实性，基金方还需保留随时对投资项目及项目公司进行现场检查、监督、询问的权利，以及聘请第三方机构进行审计和调查的权利，项目方均负有无条件配合的义务。
关于信息披露的事项，从基金方的角度而言，应当至少包括财务信息，项目开发及销售信息，风险信息等。财务信息包括但不限于资产负债表、利润表、现金流量表以及科目余额表等；项目开发及销售信息包括项目开发计划表、项目预算表、项目资金使用表、项目销售计划、项目销售收入明细信息等；风险信息包括项目公司重大合同的签订及履行情况、重大事项变更、重大政策变化、涉及的重大纠纷以及仲裁/诉讼/行政处罚情况等。
No.4
项目开发管理
基金方投资项目的成败，归根结底在于项目开发的周期及成本，因此项目开发管理，也应当围绕项目周期和项目成本两个方面来开展。
项目周期管理，就是为了保证项目开发的进度能够按照预定的项目计划表如期推进，而不被无故延迟。作为知情权管理的一部分，基金方应当要求项目方定期提交项目进度报告，说明是否遵照了项目计划表推进，如有偏差，应当要求其说明原因。基金方也应当视情况，进行现场勘查，并根据现场情况，提出书面的整改意见。如果项目方不按照要求限期整改的，基金方即应当要求项目方承担违约责任，直至行使解约权。
项目成本管理，则主要为了保证项目方按照预定的项目预算表执行，避免出现严重超出预算的情况。项目成本控制是否严格、得当，直接关乎投资项目的收益。作为知情权管理的一部分，基金方应当要求项目方定期提交项目成本控制报告，说明是否执行了项目预算表，如有偏差，应当要求其说明原因。基金方也应当视情况，聘请审计机构进行及时审计，并根据审计结果，提出书面的整改意见。包括要求项目方自行承担超出预算的成本，补足项目继续开发的缺口资金，因此前期投资文件也必须对项目方超出预算的违约责任进行约定，不然双方极易发生争议，从而影响项目的顺利推进。
No.5
项目销售管理
项目销售就是投资变现的基础，也是投后管理的最后一步，通常包括销售进度管理和销售收入管理两个方面。
销售进度管理，是为了保证销售进度按照预定计划进行，避免出现延迟或者滞销的情况。为此，基金方应当要求项目方及时汇报销售进展，包括已售房源、未售房源情况，必要时，还应当现场核查销售台账和销售合同。如果销售延迟，则应要求项目方汇报原因，及时商议调整销售策略或者价格。如果销售进度却因项目方原因导致无法推进的，基金方亦应考虑要求项目方承担违约责任，直至行使解约权。
销售收入管理，是为了保证所有与项目销售相关的收入能全部入账。通常基金方可以要求项目方将所有销售收入都转入指定的收款账号，该账户应当由双方共同监管。基金方要注意防范项目方通过其他名目收取款项，以规避收入监管，还应当防范项目方将与项目无关的支出也列入销售台账。即销售收入管理应当同时对收支两个端口进行监管。
No.6
项目风险管理
风险管理，一般包括风险预防，风险识别和风险处置三个方面，也应当贯彻投后管理的始终。
风险预防主要是解决在风险事件出现后，基金方可以采取哪些风险处置措施，这需要在投资文件中预先进行安排，要求违约条款的设计要兼具完整性、准确性和有效性，这也是风险管理的基础。
风险识别，是指在投后管理活动中发现了投资文件约定的违约事件或者外部政策环境变化后，能够及时识别，判断风险发生的原因，风险的大小及后果，为风险处置提供依据。
风险处置，则是在判定违约事件发生后，基金方应当依约采取风险处置措施，以及时纠正违约行为，或者及时减损。包括但不限于采取友好协商、开展审计、发出整改通知、暂停印章证照的使用、调整项目管理人员、处置项目公司股权、发起诉讼等救济措施。
No.7
结语
承上，投后管理的主要任务在于执行和落实投资协议，最终服务于基金增值和退出。其中印章证照管理、经营决策权管理、知情权管理、风险处理属于私募基金通常的投后管理项目，项目开发管理和销售管理则属于房地产基金的特殊管理事项。实践当中，房地产基金对投后管理容易流于形式，存在管理人员涣散、信息反馈不及时、风险处置不力等诸多问题，造成项目失败后，损失已难以挽回。
鉴于房地产项目的周期性和复杂性，建议基金方聘请法律、财务等专业人士协助驻场人员共同管理或者委托专业机构外包管理，以提高投后管理的效能。当然，每个房地产项目也有自身的特点，还应根据基金方投资项目的不同而采取差异化管理措施，希望本文对投后管理的合规要点和合规建议能有所助益。
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