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在房地产市场上买什么股票最好(值得买的地产股票是谁)

作者:死磕新城一千天

行稳致远,进而有为————从博弈论角度看土地供应“双集中”新政

政策面的解读我之前做过一期银行业“两道红线”的,题目也是行稳致远。

目前看来,基本都算言中了。

今天应广大新城股东的要求,和大家分享一下我对土地供应“双集中”新政的看法。

其实这几天对这个新政的讨论非常多,很多地产大V都在第一时间进行了解读,但是有个问题啊,很多讨论的前提是默认了“双集中”=“脉冲式”供地,然后在这个基础上讨论影响,最后得出结论。

笔者认为这个前提逻辑是不成立的。

即“双集中”不等于“脉冲式”供地。

1、什么是博弈论?

博弈论是经济学中比较高深的一个理论,我在这里并不套用古典的博弈论模型,而是采用博弈论的一个前提假设:即土地市场是一个多方博弈的市场,土地市场的博弈者除了个别房企外,地方政府和大多数房企都是比较理性的经济人。

至于什么是博弈论的古典模型呢?囚徒困境,智猪模型,美女硬币都是非常经典的案例,感兴趣的可以自行搜索,这里不展开讨论了。

地方的理性表现在:每个地方都希望卖地收入尽可能的多,这是讨论的前提。

2、土地供应市场的纳什均衡

什么是纳什均衡呢?通俗的说就是,如果其他城市不改变策略,而这个城市无论如何更改自己的策略,都无法取得更好的结果的均衡,简单的理解成最优解就行。

现在我们换位思考,假设我们为其中一个地方政府T市出谋划策,如何科学的供应土地,才能让出让土地的收入尽可能的多而且尽可能的稳定

首先,一年只能出让三次土地,那是把时间定在1月,2月,3月比较合理呢?还是定在2月,5月,9月比较合理?

笔者认为后者比较合理。

其次,假设T市定在了2月,5月和9月。那么另外一个城市Q市,也定在2月,5月和9月合理还是定在3月,6月和10月更合理?

笔者认为后者比较合理。

最后,假设T市和S市都定在了2,5,8月,那他们是故意都定在15日比较合理呢还是一个定在5日,另一个定在25日合理?

笔者认为后者比较合理。

依次类推,22个城市最后的土地供应市场应该是避开年初年尾特殊的几个月份以后,在年中每个月都会有供应,而且尽力避免日期重合的局面。

不是他们为了房企考虑,而是他们理性思考的结果。

而在内部的博弈中,土地抢手的城市,比如深圳吧,很多城市会避免与其的正面争锋。

最后的结果会变成以土地为牌面的集体博弈,然后达成一个动态的纳什均衡。

所以,“双集中”的新政并不是简单粗暴的“脉冲式”供地,虽然对一个城市来说是“脉冲式”的,但是如果把格局放大一点,辩证的看这22个城市的总体情况,很有可能变成大概五六天一次的主题团购活动。

3、土地需求市场的纳什均衡

有一种主流观点认为由于“脉冲式”的供地,而开发周期大都差不多,所以会导致“脉冲式”的销售,对房价产生抑制作用,所以新政不利于快周转的房企。

笔者认为这四句话没有一句是站得住脚的,即:供地不是脉冲式的,开发周期也不会差不多,脉冲式的销售不会出现,新政更有利于快周转的房企。

我们不考虑存量的楼盘,只考虑增量市场。在统一供地的情况下,快周转的房企可以用最快的速度实现住宅的销售,而此时缺少竞品,可以取得销售优势。同时并不是所有的城市都施行了新政,周转出来的钱可以参与三四线城市的开发,丝毫不会影响快周转的优势。

所以新政对于开发业务包含一二三四线城市的快周转房企,是天大的利好。

这类企业不但可以在22城集中竞价供应土地的时候以合适的价格取得合适的土地,还可以率先入市,享受购买力溢价,还可以在周转完毕后再次进入三四线城市正常周转,然后再次跳回22城,实现22城和非22城的双轮驱动。

另外考虑到一线城市高额的地价,在深圳,上海这样的城市土地竞价周期,会锁定相当一部分房企的流动资金,此时不参与这些城市土拍市场的房企缺少竞争对手,反而可以在三四线城市取得廉价优质的土地————这又是一种纳什均衡。

4、深刻理解“双集中”新政的影响

任何一个政策的出台,都不能就政策论政策,而要深刻的理解政策的连续性和背景,任何抛开大局观的解读都会是对政策的误判。

“双集中”也不例外,作为“稳地价,稳房价,稳预期”三稳政策的有机组成部分,“双集中”政策的制定水平非常高,从根源上杜绝了地王的产生。

打个投资者都懂的比喻,以前的土地市场就像股票交易一样,总有些投机分子,用借来的钱追涨杀跌,用一笔大单影响价格,不但扰乱了市场,而且一旦房价停止上涨,就会把地王砸在自己手里,频频暴雷。

但是现在改了规则,不再是连续的交易,变成三次集中竞价。从长期来看,只要总供求关系不变,是不会影响股票价格的。但是短期来看,集中竞价避免了砸盘和抢盘的发生,价格走势就会更加平稳,房企经营的确定性也更强。

A.对于地方政府的决策水平提出了更高的要求:财政预算的使用,土地出让的安排都需要精细计算,做好前期规划,甚至于为了避免流拍造成的财政紧张,会加大土地供应。

B.对于房企来说:拍地的可预期性更高,价格的参考性更强,土地市场更加透明,囚徒困境得以走出。

关于囚徒困境的概念,在这里不在叙述,但是囚徒困境有一个前提是信息不对称,只有信息不对称才会发生囚徒困境。而现在土地市场的透明度增加,囚徒困境的前提消失,对房地产市场来说无疑是长期的利好。

笔者为了突出政策的连续性,在题目上也延续了“行稳致远,进而有为”的标题,希望得到大家的重视。

5、从博弈角度看政策的变迁

我们把房地产市场内的参与者看成扑克牌游戏的参与者,牌面就是现有的资源禀赋,牌技就是管理水平,那么房企可以分成四种类型:

A.牌面好,牌技高:万科,新城等。

B.牌面好,牌技低:某些僵尸型国企

C.牌面差,牌技高:某些小而美的房企

D.牌面差,牌技低:大家都知道的。

政策的变迁就可以看成是扑克规则的转变,比如从德州扑克变成了斗地主。

那么以上四类企业,谁能脱颖而出呢?相信大家心里都有数。

在房地产市场上买什么股票最好

只要不是针对性的政策,每一次变迁,对管理水平优秀的企业都是一次机遇,因为他们会最先适应新规则,利用自己的牌技取得先发优势。

规则再怎么变,出牌人的脑子只要不变,总会有更高的胜率。

而有些企业就算只剩两张牌,手握王炸,你偷看了他的底牌,把全部身家性命压到他的牌面上,这不赢定了?结果他思索片刻,“一张小王!”

所以很多人说双集中新政有利于龙头房企,笔者觉得不是非常准确,新政更有利于管理水平优秀,现金流充裕,周转速度快,业务遍布全国一二三四线城市,并且还能在22城集中竞拍时可以在三四线城市捡漏的双轮驱动型房企。

以上这句话就是我的观点。

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