什么是REITs？底层资产有何不同？

1、REITs是什么？

REITs（全称Real Estate Investment Trusts），中文名不动产投资信托基金。REITs是通过发行股份或收益凭证来募集资金，由专门的机构进行投资经营管理，并将投资收益分配给投资人的信托基金。

拿股票来类比，股票背后是上市公司，你投资某只股票，是因为你看好这个公司未来会赚钱，给你带来分红收益和股价上带来的收益。类似的，REITs背后是某个能赚钱的资产，比如一个产业园区，你投资某只REITs，是因为看好这个产业园区未来经营，赚钱了会给你带来利润分红，或者产业园区本身增值给你带来上涨收益。

2、REITs投资哪些资产？

REITs主要投资于各类商业地产和基础设施。现阶段我国对公募REITs的投资方向进行了一定的限制，主要投资于七大领域，包括：仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区（不包含住宅和商业地产）。

3、REITs的投资限制和要求？

类似股票型基金要求80%以上都必须投资股票一样，REITs要求80%以上的基金资产穿透之后必须是用于取得基础设施项目的所有权或者特许经营权，剩余的基金资产可以投资利率债、评级在AAA以上的信用债或者货币市场工具。REITs最高可以加120%的杠杆，即如果10亿规模的REITs基金规模，最多可以借款2亿，且借的钱只能用于基础设施项目的维修和改造。

REITs的收益来自哪里？有无风险？

1、REITs的收益来自哪里？

要理解投资REITs的收益来自哪里，可以想象现在你投了一套房子，你在这个房子上可能获得的收益主要包括两个方面：一是把房子租出去获得的净收益（房租收入减去水电等各项成本）；二是房子未来增值可能获得的价差收益，而价差收益的多少与房子本身的价值增长和市场的供求关系有关。

REITs的收益同样也来自分红和资本增值。

假设你投资的REITs背后是一个产业园区，那么分红收益的多少就取决于这个产业园区经营的利润的多少，目前国内的监管要求REITs基金要强制分红，且规定分红的比例必须超过每年可分配利润的90%以上。也就是说，如果REITs背后的产业园区经营产生的净利润是1000万，那么有900万以上必须用来给REITs的投资人分红。

而资本增值的收益一方面取决于这个产业园区未来的发展潜力，比如这个园区未来可能会运营得更好或者有新的发展规划让它产生更高的利润，另一方面取决于REITs发行之后投资人对它的认可度，如果看好的人多了，REITs的份额在市场上供不应求那么自然REITs的价格就会上涨，资本增值带来的收益就更高，反之亦然。

2、投资REITs的风险有哪些？

风险和收益同源，REITs的风险同样来自两个方面，以投资产业园区的REITs为例，一方面可能因为经营不善或者经济不景气等原因，造成产业园区亏钱，那此时REITs不但没有分红收益，价格还会下跌，给投资人带来亏损。另一方面，如果REITs发行之后，市场其他投资人不认可，也会造成REITs的价格下跌，或者已经持有的REITs份额卖不出去。

REITs的配置价值如何？哪些人适合投资？

1、REITs给了老百姓低门槛投资优质不动产项目的机会

基础设施、商业地产等不动产项目的投资一般要求金额巨大，普通老百姓如果没几个亿根本无法参与。 现在有了REITs之后，老百姓只需要1000元门槛，就能通过REITs来投资一些优质的不动产项目。 而且还可以跟公司本身区分开，专注于项目本身的价值。

以仓储物流为例，在以前如果你看好物流地产，要么你可以砸10个亿自己去建，投资额巨大，风险也很大，普通人很难参与其中；要么你可以去买该行业上市公司的股票，但即便是好的上市公司，也有差的仓储物流地产项目，你投资股票相当于打包投资了该上市公司旗下所有的项目。但有了REITs之后，你可以通过REITs来投资你看好的某一个或者几个项目，享受这些项目本身给你带来的收益。

2、REITs增加了不动产项目投资的流动性

REITs本质上是不动产证券化，将流动性不好但是能够持续赚钱的不动产项目用REITs这样的金融工具打包“装起来”做成一个金融产品。有点像大家众筹起来去投一个项目，事先约定好收益分配规则，项目每年赚的利润就按规则分配给所有投资人。此外，你投资的REITs份额可以随时卖给其他人，而不需要等到项目最终结束才退出。由此，就将基建项目这种投资金额巨大，投资时间很长的项目“降维”成可以低门槛投资，可以随时退出，可以按持有时间拿到分红收益的金融产品（REITs）。

3、REITs为老百姓的投资理财工具箱又丰富了一个很好的品种

REITs最大的一个特点是其投资的底层资产与传统的金融产品都不一样。大家都知道，目前国内最主要的投资理财工具有银行理财、公募基金、私募基金、券商资管计划、信托产品等，这些产品的最终投向基本都是股票债券等传统的金融资产。股市债市表现好的时候，这些产品的投资收益就比较可观，可如果遇到股市债市跌的时候，就集体下跌，用专业的话说，就是说这些金融产品的“相关性”很强。

而我们做投资理财的时候要做资产配置，就是要将自己的钱分散地放到相关性弱的各类金融产品上去，以便“东边不亮西边亮”，在股市债市表现不好的时候仍然能够有产品能够为我们持续地赚钱。REITs就是这样一种与其他投资理财产品“相关性弱”的金融工具。

4、REITs适合哪些人配置？

从发行的第一批9只REITs来看，其收益并不高，单从“预计现金分派率”（可以理解为REITs的分红收益，资本增值收益没有包含在内）这个指标来看，五只“产权类”的REITs 2021年的预计现金分派率在4-5%之间，与纯债型基金的年化收益相当；四只“特许经营类”的REITs 2021年的预计现金分派率在6-12%左右，与“固收+”理财，比如二级债基、固定收益类信托、量化对冲基金等产品的年化收益差不多。

需要注意的是，REITs是权益类产品，没有固定的收益区间，“预计现金分派率”这个指标也仅是根据REITs投资项目下一年的可能获得的利润来测算的一个分红收益的比率，REITs最终的收益还有两个不确定因素：

（1）最终REITs底层项目的利润可能达不到预期，即“预计现金分派率””达不到；

（2）REITs发行之后价格的波动，如果价格上涨则最终REITs的收益会比“预计现金分派率”高，反之则会使REITs最终的收益低于“预计现金分派率”。

因此，目前发行的REITs更适合：（1）寻求分散风险的机构投资人或者大资金的个人投资者，因此此前这些投资者的低风险资产多为利率债或信用债，风险过于集中；（2）寻求稳健收益的投资人。

第一批9只REITs

核心要素一览

参考文章：《手把手教你买REITs》《万字解读／首批基础设施REITs落地，投资价值怎么看？》《逐条解读／公募REITs新规（独家划重点版） 》《REITs／市场规模高达12万亿！中国公募REITs未来已是必然趋势》《为什么我们要关注REITS》