1. 首页
  2. 理财技巧

投资理财房产(房产和投资理财)

随着经济的发展,投资理财已经成为了我们日常生活的一部分。不过,很多人都在犹豫,是选择购买理财产品,还是投资房产?这成为了当前不少中产家庭纠结的问题。看你的资金有多大,钱越多,胆子越小,保值比增值的需求更大;钱越少,胆子越大,对于增值的需求比保值更多。房产奇迹的来源更多的不在于收租更多的而是在于房产本身增值。如果不买房子,最常见也是最喜闻乐见的就是被理财公司骗的底朝天。

投资理财房产

  假如当地房价为1W/㎡,贷款买一套100平方米的房子。

  首付30%为30W,贷款70W,5%房贷利率。

  20年本息合计:1,108,725.64元,每年还55436.28元

  30年本息合计:1,352,790.49元,每年还45093.00元

  然后我们把房子出租出去(假设房子不断租):

  年租金按2%计算,第一年房租收入2W:

  20年房贷计算:

  房租年增长为3.00%,还完房贷时,房租总收入为:53.74W

  房租年增长为6.00%,还完房贷时,房租总收入为:73.57W

  房租年增长为9.00%,还完房贷时,房租总收入为:102.32W

  30年房贷计算:

  房租年增长为3.00%,还完房贷时,房租总收入为:95.15W

  房租年增长为6.00%,还完房贷时,房租总收入为:158.12W

  房租年增长为9.00%,还完房贷时,房租总收入为:272.62W

  年租金按3%计算,第一年房租收入3W:

  20年房贷计算:

  房租年增长为3.00%,还完房贷时,房租总收入为:80.61W

  房租年增长为6.00%,还完房贷时,房租总收入为:110.36W

  房租年增长为9.00%,还完房贷时,房租总收入为:153.48W

  30年房贷计算:

  房租年增长为3.00%,还完房贷时,房租总收入为:142.73W

  房租年增长为6.00%,还完房贷时,房租总收入为:237.17W

  房租年增长为9.00%,还完房贷时,房租总收入为:408.92W

  年租金按4%计算,第一年房租收入4W:

  20年房贷计算:

  房租年增长为3.00%,还完房贷时,房租总收入为:107.48W

  房租年增长为6.00%,还完房贷时,房租总收入为:147.14W

  房租年增长为9.00%,还完房贷时,房租总收入为:204.64W

  30年房贷计算:

  房租年增长为3.00%,还完房贷时,房租总收入为:190.30W

  房租年增长为6.00%,还完房贷时,房租总收入为:316.23W

  房租年增长为9.00%,还完房贷时,房租总收入为:545.23W

  我们现在来算下还完贷款时该房子价值。在房价合理的时候,房价的涨幅应该是比通货膨胀的涨幅高一点,或者与人均可支配收入增长差不多。

  先不讨论现在的房价合不合理。

  假如

  房价年化增长率为5.00%

  20年后,该房子价值265.33W

  30年后,该房子价值432.19W

  房价年化增长率为10.00%

  20年后,该房子价值672.75W

  30年后,该房子价值1744.94W

  房价年化增长率为15.00%

  20年后,该房子价值1636.65W

  30年后,该房子价值6621.18W

  房子的价值也会随着使用房子的使用年限增长而减值,这里也忽略减值部分。

  如果我们不买房的话,拿出首付30W+15W(装修和购房手续费)去资本市场进行复利投资。

  20年复利计算:

  年化增长率为5.00%,20年后总收入为:119.40W

  年化增长率为10.00%,20年后总收入为:302.74W

  年化增长率为15.00%,20年后总收入为:736.49W

  年化增长率为20.00%,20年后总收入为:1725.19W

  30年复利计算:

  年化增长率为5.00%,30年后总收入为:194.49W

  年化增长率为10.00%,30年后总收入为:785.22W

  年化增长率为15.00%,30年后总收入为:2979.53W

  年化增长率为20.00%,30年后总收入为:10681.93W

  上面我们说到了贷款买放的话,

  20年是每年还55436.28元,30年是每年还45093.00元

  假如自己一套房都没有,租房生活的话,这里我们拿出一半用来投资,一半用来租房。(忽略每年的房租上涨)

  20年 每年都增加投入27718.14(每年贷款的一半):

  年化增长率为5.00%,20年后总收入为:96.24W

  年化增长率为10.00%,20年后总收入为:174.63W

  年化增长率为15.00%,20年后总收入为:326.55W

  年化增长率为20.00%,20年后总收入为:620.96W

  30年 每年都增加投入22546.50(每年贷款的一半):

  年化增长率为5.00%,20年后总收入为:157.29W

  年化增长率为10.00%,20年后总收入为:407.96W

  年化增长率为15.00%,20年后总收入为:1127.23W

  年化增长率为20.00%,20年后总收入为:3197.68W

  假如自己本来就有一套房的话,那就可以拿还贷的钱全部用来投资:

  20年 每年都增加投入55436.28:

  年化增长率为5%,20年后总收入为:192.47W

  年化增长率为10%,20年后总收入为:349.26W

  年化增长率为15%,20年后总收入为:653.10W

  年化增长率为20%,20年后总收入为:1241.91W

  30年 每年都增加投入45093.00:

  年化增长率为5%,30年后总收入为:314.57W

  年化增长率为10%,30年后总收入为:815.93W

  年化增长率为15%,30年后总收入为:2254.46W

  年化增长率为20%,30年后总收入为:6395.35W

  总的来说,投资性买房已经不是很好的选择了。目前年租金只有2-3%的水平,也就是说,你想通过短时间内用租金收回投资已经不太可能了;并且中国房价增速不可能一直保持在10%以上,而在投资市场中,10%的年回报是比较容易做到的。

  我放几张从房改以来历年中国房价的涨幅

投资理财房产

  【2017年1月补充:2016年全国商品房销售均价7476元/平米,涨10%;销售面积15.7349亿平米/+22.5%,销售额11.7627万亿/+34.8%,其中,住宅销售面积和销售额占比都在85%以上】

  从上图来看,中国历年的房价上涨大概在平均每年10%左右。但是将来还能保持这么高的增速吗?中国目前还是处于高速发展的阶段,虽然增速在放缓。但是相比于发达国家来说,还是发展的很快。

  这里我再放张日本的近代几十年的房价走势图。

投资理财房产

  自从日本1989年房价泡沫破裂之后,到现在的房价还不如顶峰时期的4分之一!再看看美国,美国房价到现在2018年,终于回到2006年水平!这也是为什么政府要防止房价过度上涨了。

  随着经济发展放缓,房价的增速也是会慢慢降低的。

  房价高低,肯定是与当地的生活、收入水平成一定比例的。这个比例多少合适呢?这就仁者见仁了。当房价超过这个比列的时候就是高估,低于这个比列的时候就是低估了。

  当然了,如果一个城市有发展潜力,整体水平增速明显高于其他城市,那么这个城市的房价肯定也会透支未来几年甚至10几年的涨幅,这就是为什么一线城市那么高的原因了。

  当然了,房价也与地理位置有关,一个6线小县城,房价再怎么低估,人口都不在净流入了,房价能涨到哪里去?

  如果想靠房子来抗通胀的话,这或许对于不会理财的人来说,是个不错的选择。

  如果是刚需性买房的话,那我劝你还是早买早好,毕竟买房能给你带来幸福,幸福这种东西,不是可以用钱来衡量的。

  中国还是处于高速发展的阶段,想要等到房价跌,除了金融危机,很难了。而且政府也不会让房价跌。以后推出的政策影响,我们都不知道。但是唯一确定的是,中国终究会走向发达国家,到那时候了,虽然福利和环境变好了,但阶级也逐渐固化了,贫富差距也变大了,赚钱的机会也没现在多了。

  所以啊!这波房地产牛市没有抓住,没有关系!趁着时代的红利还没有结束,多学习,眼睛要多往前看,不要再错过下一个机会了。

  本文来自公众号:房神大咖

学习如何买好房,如何买到低于市场价几万十几万的房子,学习如何融资买房如何0月供或0首付的买房,教你买到稳赚不赔的房子。关注我的公众号:“房神大咖”

原创文章,作者:景合财经,如若转载,请注明出处:https://www.jhyyfw.com/show/4714.html