导语2月13日，基金业协会正式发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》（以下简称《备案管理规范第4号》或规范），内容为关于私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目的相关规定。规范一经发布，各方立即针对规范进行了许多解读，合规课堂现就《备案管理规范第4号》的内容并结合各方观点，为大家带来本期解读。

一、规范内容逐点解读

1、适用对象：适用于所有的私募基金，而不是像“新八条底线”，只有私募证券投资基金产品参照适用。

（1）证券期货经营机构，即证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。

（2）私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。

2、适用时间：《备案管理规范第4号》自发布之日施行：

（1）新设立的私募产品应当符合规范要求；

（2）存续产品不得新增与规范不符的投资项目；

（3）存续产品已投项目存在规范禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。

3、穿透原则：向下穿透严查投向——向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。

4、限制内容：

（1）投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。其中五种方式被明确禁止：

①委托贷款；

②嵌套投资信托计划及其他金融产品；

③受让信托受益权及其他资产收（受）益权；（体现穿透审查原则）

④以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；

⑤其他由基金业协会认定的债权投资方式。

（2）私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

5、优化措施：

根据《备案管理规范第4号》的规定，相关机构投资房地产开发企业、项目且不存在违规情况的，应当注意以下几个方面内容：

（1）资金流向监控：资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

（2）信息披露义务：资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。

6、几个重要定义：

（1）房地产价格上涨过快热点城市，包括：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，这一范围将根据住房和城乡建设部相关规定适用调整范围。

（2）普通住宅地产项目：根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。

（3）名股实债：是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

二、热点问题解析

1、到底哪些可以投？

（1）真正的股权投资。

（2）投资不属于普通住宅项目的房地产项目，包括保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产类型。

（3）标准化债券、股票：

经《备案管理规范第4号》起草说明明确，投资标准化债券和股票不受规范限制。

2、热点城市表外非标融资受限，非热点城市资金用途受限

《备案管理规范第4号》实际上是限制了热点城市普通住宅项目的债权融资，房地产企业只能诉诸于银行房地产开发贷。而相对形形色色监管难以控制的非标融资流入房地产市场，开发贷规模的监督、管控、调整国家都比较容易做到。

总的说来，《备案管理规范第4号》第一条的限制局限于16个热点城市，即热点城市投资于普通住宅项目，不予备案。同时，第三条的限制适用于所有城市的房地产项目，即“债权投资+房地产企业+土地出让价款/补充流动资金/首付贷”，对于热点城市外的其他城市的房地产项目，同时满足这三点条件的就禁止。

3、监管部门将根据投资实际性质判断合规性，试图通过形式上创新逃避监管意义不大

在《备案管理规范第4号》规定的之下，各方也提出了不少值得探讨的投资方式，包括真股权投资+股东借款形式、关联方融资+关联交易形式等，但上述方式是否可行，均需看基金业协会是否会出台进一步解释或在实践中予以确认。且上述两种方式虽然在表面上看没有违反相关规定，但也面临被认定为是实质上的债权融资的风险。

《备案管理规范第4号》的发布就是监管部门想从备案这样一个环节上更好地执行好已有的房地产调控政策，避免各种形式的逃避监管，因此想要通过设计什么创新方式逃避监管在目前国家对房地产行业的政策环境下意义不大。

相关规定

1、关于发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》的通知

链接：http://www.amac.org.cn/xhdt/zxdt/391734.shtml

2、证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目

链接：http://www.amac.org.cn/xhdt/zxdt/391732.shtml

3、《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》起草说明

链接：http://www.amac.org.cn/xhdt/zxdt/391731.shtml

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