手上有200万，到底是先做理财，还是直接买房，这个问题困扰了很久。

其实，这种局面一般会分两种情况。

第一种情况，刚需买房，现在还没有房。

第二种情况，投资买房，现在自己有房。

理财后还是要买房子，既然买房子是最终的目标，那么还不如先解决买房的问题。

只不过针对买房这件事，有很多的选择，很多人在犹豫中错失了机会。

我是一个刚需，我想买房

如果买房是刚需，那么千万别犹豫，买房的最佳时间点，永远是当下。

如果选择做理财，肯定是保本理财，那你可以预估出未来5年内的收益值，但是房价未来的走势是无法准确判断的。

这就导致很多人为了准备买房，理财就只能做短期的，比如半年期、一年期。

短期理财的收益相对不理想，收益率一般在3%-4.5%之间。

其次，如果是刚需买房，现在还在租房，本身就存在租房成本。

一般房子的租金回报比就有2%-3%，这笔钱也是要承担的，而且是按房价的全款承担。

比如你买的房子是400万，贷款200万，400万的房子租金2%，是8万一年，200万的理财，4%收益，也仅仅只有8万而已，压根没有任何的增值。

有些人会提及贷款200万存在利息，我想说这利息是未来长期支付，并不是短期内租房成本，即便是晚点买房，早晚都是需要支付利息。

剩下就是很多人都有公积金，公积金如果不贷款买房，放在公积金账户，享受1年期定存的收益，1.5%年化，其实也是非常不划算的。

以上只是一些利息钱，选择理财最致命的是会导致买房风险。

观察最近几年房价的涨幅规律，会发现房价并不是持续走高，而是短期上涨后长期横盘。

如果是这种情况，购买定期的理财，一定会错失买房的最佳时机，陷入长期观望的被动局面。

所以那些长期持币理财的购房者，几乎买房都是阶段性高点，理财的增长幅度也远没有赶上房价。

更有激进的投资者，选择了错误的理财方式，结果导致亏损出现，得不偿失。

再次奉劝所有刚需买房的人，一旦有足够的资金可以买房（当然要预留一些钱，并不是all in），尽快看房买房，选择一套自己满意的住房及时出手。

不要去太过度的衡量房价的涨幅空间和理财哪个划算，因为你买的房子是要住的，不是用来炒作的。

我已经有房，但想买房做投资

关于投资买房还是买理财产品，其实答案也比较显而易见。

除非遇到严重的金融危机，房产遭遇大量抛售，楼市重创，现金为王，否则房产比起现金肯定是更保值的。

这种情况可能性极低。

更何况遭遇房产泡沫的时候，各种理财渠道可以给出的理财收益也会非常低。

长期来看，通货膨胀持续存在，每一次通胀出现，都是做资产投资才能起到保值的作用，从来没有通过现金购买理财，可以抵御通胀一说。

与其用200万现金想通过理财来增值保值，不如选择购买房产，保值增值的可能性更大。

不过投资买房，对于买入的时间点，买的房子价格和未来潜力，都有很多的讲究和说法。

对于没有丰富买房经验的普通投资者，尽量不要贷款买房加杠杆，选择房产置换是一个比较好的方式。

200万的房款，可以拆分50万左右去做理财，剩下150万用于目前的房产做置换。

房子保值升值的逻辑在于优质房产有限。

这些优质房产的定义，包括了高附加值。

可以用于居住、出租，中心地段、便利的交通、周边医院、学区教育资源、配套便利设施等。

所以在当下，如果有200万，不妨考虑拿出大部分资金进行房子的置换，也是一种不错的投资方式。

当然，有人会说，过个5年，万一房子没涨，明显是理财更划算，但如果计算上房子本身的附加值，比如租金，比如教育资源，你依然会发现买房比理财要划算。

有一类房产投资我不太看好，就是空地规划。

在一片空旷之地购买房产，指望未来周边的地方高楼林立，商业区发展，配套建设完善，人口大量涌入，房价出现暴涨。

在经济相对已经发展成熟的地方，这种地产投资机会比较小，或者说如果真的已经规划了，房子的升值一定会被提前透支掉。

这一类房产投资的风险还是非常高的，建议投资者谨慎。

白猫说

最后啰嗦两句，对于年轻人来说，比起投资理财，买房一定是头等大事。

如果还没结婚，买房是刚需，那么建议尽快出手，不要犹豫，以免耽误终身大事。

不要认为买房后不仅存款没有了，还开始负债，要意识到资产的价值。

有房子的人，实在没有退路了，可以卖房，没有房子的人，实在没有退路的时候，你觉得银行账户里还会有钱吗？

但是对于上了年纪的人，买房还是理财选择会多一些，因为毕竟房产变现需要时间，如果想保持好的现金流，或者平时开销比较大，建议还是多储备一些现金，毕竟现金购买资产是分分钟的事。

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