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投资理财新品(这个投资新品是什么)

最近,REITs产品逐渐进入大众视野。

5月17日晚,首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复;5月19日,这些产品就发布了询价公告、招募说明书、托管协议等文件;5月31日,仅半天时间9只REITs针对公众额度均已售罄,公众配售比例有望创出基金发行史上新低,多家机构已发布产品结募公告。

尽管销售火爆,不过对于国内很多投资者来说,REITs仍然算是新鲜事物,那它到底是什么、能做些什么呢?

投资理财新品

REITs是什么?

REITs的全称是Real Estate Investment Trusts,是一个资产证券化产品,通常被翻译为“房地产投资信托基金”,事实上更准确的翻译应是“不动产投资信托基金”。

从融资者角度来说,REITs“就是不动产资产的IPO,我们通常所说的IPO是企业的股权上市,而REITs是资产上市。”北京大学光华管理学院副院长张峥说。

我们都知道,投资股票可以分享公司利润、投资债券可以获得利息收入,那么投资REITs则可以享受不动产带来的收益。

投资REITs意味着你把钱交给基金公司,由这些专业化的机构投资到房产、物业、住房租赁、基础设施等项目上,再按大家手上持有的基金份额一起分享收益。

REITs起源于美国,目前全球已有40多个国家和地区发行了REITs产品。根据 EPRA披露的数据,2019 年末全球79 个国家/地区商业不动产的总市值超 31.1 万亿美元,其中公开上市证券部分市值约为 3.8 万亿美元,其中REITs 市值约为 2 万亿美元。

全球公募REITs规模分布

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来源:EPRA

戴德梁行报告则显示,截至2019年底,亚洲市场上活跃的REITs共计178支,总市值达2924亿美元,其中日本的REITs市值占比超过一半,日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。

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首批公募REITs项目既包括现代物流仓储、产业园等产权类REITs,也包括高速公路、水务处理、垃圾发电等特许经营权类REITs。

为何中国版公募REITs仅投资基础设施项目?

和其他国家普遍以房地产项目为底层资产不同,中国版公募REITs仅限于底层资产为基础设施项目的REITs。

首批公募REITs项目既包括现代物流仓储、产业园等产权类REITs,也包括高速公路、水务处理、垃圾发电等特许经营权类REITs。

具体来看,其中高速公路项目2个,分别为广州交投广河高速和浙江交投杭徽高速;工业园区项目3个,分别为苏州工业园、上海张江光大园和深圳招商蛇口产业园;仓储物流项目2个,分别为盐田港和普洛斯;绿色项目2个,分别为首钢垃圾发电、首创污水处理。

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对此,中国金融四十人论坛(CF40)成员、海通国际首席经济学家孙明春认为,这种安排主要是中国房地产市场的租金回报率过低、投资渠道较多、税收体制较难改动、以及社会敏感性较高等多种原因,在当前推出以房地产为底层资产的REITs尚存在市场接受度和社会认同度较低等多种风险与困难。相反,选择基础设施项目作为底层资产,则可以起到“一石多鸟”的效果。

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基础设施REITs与商业物业REITs的主要区别

注:基础设施REITs与商业物业REITs存在一些区别,基础设施REITs的资产基本属于国有,资产本身不能流转,所以流动性相对较差,期限较长。

基础设施建设的初始投资规模大、回收期长等特点,之前中国基础设施的投资方主要是政府部门。按照世界银行报告中的定义,基础设施分为社会性基础设施和经济性基础设施。前者属于标准化的公共产品,没有任何现金回报,最终需要政府通过政府预算进行投资;后者则有很多资产没有盘活,REITs可以帮助政府盘活一些有收益的、有现金流的资产。

随着国家近年来对地方政府债务的管控以及地方政府融资平台的转型,我国基础设施融资从以财政投资和融资平台为主,逐步向多元化融资发展,资金来源呈现出由财政逐步向社会资本转变的趋势。加之受新冠疫情的持续性影响,就业岗位缩减,在疫情过后,基础设施建设势必要成为拉动经济复苏的重要措施。

对此,CF40成员、华夏银行行长张健华认为,国家需要基础设施建设再度发力,就要改变高负债格局,加快发展直接融资,减少刚性兑付,化解金融风险。在此种背景下,基础设施类REITs便成为基础设施融资渠道的新探索。

张健华认为,实施基础设施公募REITs具有多重积极作用。REITs是盘活资产的新渠道,提高资源配置效率的新手段。

对于政府而言,基建REITs有助于落实政策,补齐短板,发力新老基础设施建设,推动国家战略实施,促进我国金融市场发展。

对基础设施产业投资者而言,REITs作为一种低成本权益融资工具,能够有效解决基建领域资金筹措难题,盘活存量资产,提高基建企业投融资能力。传统基建类企业能够通过这一工具降低债务杠杆率,激发企业活力,提高运营效率。

对资金投资者来说,REITs作为风险适中、流通性好、收益较高的新型金融产品,能够满足保险资金风险规避要求及银行理财应对资管新规的要求,帮助优化投资组合、降低投资风险。█

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