金科股份2018年年度董事会经营评述__景合财经知识网_景合财经景合财经

景合财经
景合财经知识网站

金科股份2018年年度董事会经营评述

金科股份(000656)2018年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 (一)2018年房地产市场分析 1、行业发展形势回顾 2018年,国内外形势复杂严峻,经济出现新的下行压力,经济运行保持在合理区间。虽然新老矛盾交织,周期性、结构性问题叠加,经济运行稳中有变、变中有忧,但是国内经济发展在高基数上总体平稳、稳中有进,国内生产总值增长6.6%,总量突破90万亿元。在房住不炒的定位,继续实行差别化调控的背景下,房地产投资增速保持高位,成交量平价稳,一线及热点二线热度得到抑制,三四线城市逐渐回归理性。 商品房销售增速放缓。根据国家统计局统计,2018年全国商品房销售面积17亿平方米,同比增长1.3%;商品房销售金额为15万亿元,同比上涨12.2%。商品房销售面积和销售金额再创新高。在持续政策高压及内外部环境多重叠加下,2018年的销售面积和销售金额同比增速分别较2017年回落6.4和1.5个百分点。 房地产投资高位运行。2018年,房地产开发企业土地购置面积2.91亿平方米,比上年增长14.2%。 全国房地产开发投资额为12.03万亿元,同比增长9.5%。全国房屋新开工面积为20.93亿平方米,同比增长17.2%。 房地产去库存效果明显。2018年末,商品房待售面积为5.24亿平方米,较2017年末减少6510万平方米,同比下降11%,连续三年保持下降。 行业集中度进一步提升。根据中国指数研究院报告显示,2018年,销售规模突破1000亿的企业数量超过30家。行业Top10、Top20房企市场份额占比分别为29.2%、39.5%,较2017年分别增长了5.2个、7.1个百分点。 2、公司主要项目所处区域房地产市场分析 2018年,公司持续加大区域深耕力度,进一步提高区域市场占有率。报告期,房地产签约销售金额主要来自于重庆、武汉、合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市。 (二)报告期经营情况总结 1、报告期总体经营情况总结 一是经营业绩再创新高。2018年,公司实现营业收入412.34亿元,同比增长19%,连续8年保持增长。公司实现净利润40.21亿元,同比增长76%,其中扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润40.19亿元,同比增长137%。每股收益0.72元,同比增长106%。净资产收益率19.45%,同比增长8.82个百分点。公司盈利能力进一步提升,其中:毛利率较上年同期提升8个百分点,净利率较上年同期提升3个百分点。 二是销售规模突破千亿。2018年,公司及所投资的公司实现销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模。房地产销售面积1342万平方米,同比增长59%。深耕战略效果明显,重庆市场占有率高达8.79%,同比增长31%;合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%。 三是投资结构持续优化。公司坚持"三圈一带、八大城市群、核心25城"的战略布局,持续优化投资结构,新进上海、广州、宁波等城市,核心25城布局基本完成。报告期,公司完成土地投资700亿元,新增项目110个,计容建筑面积2054万平方米。新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。截至报告期末,公司可售面积超4100万平方米,保证未来持续发展。 四是财务状况健康稳健。公司深入贯彻以财务指标为核心的经营管理理念,持续提高财务管理水平。 公司及所投资的公司全年实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率高达88%。公司资产总额2306.99亿元,同比增长47%;资产负债率保持下降趋势,较上年降低2.16个百分点;扣除预收账款后资产负债率降至50.57%,较上年降低7.99个百分点。期末公司货币资金余额近300亿元,有效覆盖短期负债。公司主体信用等级AAA,评级展望维持稳定。 五是团队建设卓有成效。公司高度重视团队建设工作,扎实开展引才、育才工作,有效保障公司高质量发展,全年引进区域领导9人、城市总14人,招募博士41人,选定443名后备人才和25名领军人才重点培养,推动31名中高管外赴清华大学、复旦大学、长江商学院等知名院校深造。改革以价值创造为基础的绩效制度,优化压力传导机制,聚焦新员工入职培训,完善干部融入体系,深化领导力素质模型,改革述职述能机制,不断夯实公司团队建设。 六是积极履行社会责任。公司坚持"社会价值大于企业价值"的核心价值观,积极履行社会责任,全年纳税约80亿元;积极响应国家精准扶贫号召,累计投入精准扶贫资金超1.4亿元,助力脱贫攻坚工作。 历年来,公司累计援助困难家庭超过7万户,公益投入及捐赠超过15亿元,拉动社会就业超过20万人,惠及人口近百万人次。报告期内,公司坚持合理回报股东,完成现金分红13.35亿元,股息率保持较高水平。 2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况 (1)公司土地储备情况 报告期内新增土地110宗,计容建筑面积2054万平方米,合同投资金额700亿元,权益合同金额447亿元。 备注:权益比例为截止报告期末的数据,公司根据经营需要,可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投,相应权益比例可能会发生变化。本报告的权益比例概念下同。 (2)主要房地产项目开发情况 报告期,公司及所投资的公司年末在建项目188个,新开工面积约2700万平方米,在建面积约3740万平方米,竣工面积约810万平方米。 备注:上表中涉及项目建筑面积、投资金额的相关数据可能根据项目具体开发情况进行动态调整。 (3)主要房地产项目销售情况 报告期,公司及所投资的公司实现签约销售1188亿元,同比增长81%。主要房地产项目销售情况 (6)报告期向商品房承购人银行抵押贷款提供担保 截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为1,900,868.11万元,本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。 3、社区综合服务业务 报告期内,面对行业发展的新变化、新趋势,金科服务围绕以客户满意为核心,保持有质量的增长。 金科服务营业收入增长率41%,净利润同比增长49%。新增项目227个,新进驻城市23个;累计合同管理面积2.43亿平方米,进驻城市149个。 4、新能源业务 截至报告期末,烟墩电场弃风限电率降至18%,较上年下降12个百分点,上网发电4.75亿度。截至目前,景峡20万千瓦风场经调试已成功并网。新能源板块实现营业收入1.88亿元,同比增长19%,实现净利润4191万元,同比增长约62%。 5、房地产项目跟投实施情况 本公司根据股东大会审议通过的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》实施项目跟投,将项目经营效益与员工个人收益直接挂钩,实现收益共享,风险共担,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。 截止报告期末,公司共有159个项目实施了房地产项目跟投,涉及总跟投资金9.7亿元。截止报告期末,金科.东方水榭、金科.天元道等项目实现分红,分红金额0.66亿元,其中金科.东方水榭已清算退出跟投。公司监事未参与员工跟投。 公司第十届董事会第二十八次会议及2019年第一次临时股东大会审议通过了《关于修订的议案》,本办法修订后,公司董事、高级管理人员不再跟投新增房地产项目。

二、核心竞争力分析 公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面: 1、卓越成熟的开发管控能力 公司秉承"做好每个细节,创造美好家园"的开发理念,构建了低成本、高周转的运营管理模式。公司作为渝派房企的代表,在立足重庆、走向全国的过程中,公司练就了卓越的设计能力、扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力及出色的营销能力。公司已进驻重庆、四川、北京、上海、天津、江苏、浙江、广东、山东等23个省、直辖市、自治区,开发项目主要分布在重庆、北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、济南等主要一二线城市。截止2018年末,公司累计开发面积超6,800万平方米。卓越成熟的开发能力为公司可持续健康发展奠定了坚实基础。 2、高效稳定的管理团队 公司坚持"团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化"四大经营理念,秉承"人才是金科第一资源"的人才观,做到"精心选才、全心用才、专心育才、真心留才",将人力资源提升到战略高度。 历经20年的发展积淀,公司已拥有一支成熟稳定的核心管理团队,董事会成员及高级管理人员皆拥有较强的专业能力和丰富的管理经验。经过多年发展,公司已培养一批忠诚奉献、勤奋务实、敏锐执着、拼搏竞取且年富力强的中层管理团队,公司各层级管理团队以公司战略目标为导向,发扬"快人一步、做好细节"的优良作风,不断为股东创造价值,为公司发展壮大而持续不懈努力。 3、精准的战略规划能力 作为一家战略驱动型上市企业,公司拥有明确清晰的战略目标,并根据外部环境变化进行动态调整。 2017年上半年,公司制定了《发展战略规划纲要(2017-2020)》,明确了2017至2020年各年度战略目标,制定了详细的战略实施路径。2018年公司进一步提出"四位一体、协同发展"的战略发展方向。在投资布局方面,公司坚持聚焦深耕,围绕"三圈一带、八大城市群、核心25城"展开。在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局。 4、优秀的产品创新能力 公司秉承"以人为本"的产品设计理念,持续进行产品创新升级。产品创新是公司生存和发展的基础,不断提升产品创新能力,拥有"原创中国洋房"、"空中院馆"、"X+1夹层住宅"、"别墅级洋房"等多个实用新型专利和外观设计专利。从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间;到第二代产品努力为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套;目前第三代产品拥有"五大产品主张",基于用户需求,用产品充分演绎成长更好、健康更好、便利更好、居家更好、邻里更好,全面升级"三系一核"产品战略,以"东方人居"为核,构建全新"琼华"、"博翠"、"集美"三大系列产品线品牌,用以重塑时代风潮下的东方人居典范。 5、较高的品牌美誉度 公司秉承"美好你的生活"的企业使命,以产品和服务为纽带,以金科服务为载体,持续为客户提供优质的服务,在全国树立了较高的品牌美誉度。公司2018年名列中国民营企业500强77名,品牌价值197亿元,先后荣膺"中国房地产诚信企业"、"中国企业500强"、"中国地产品牌价值10强"、"中国最具影响力地产企业"、"中国房地产上市公司A股10强"、"2018中国物业服务百强企业服务规模TOP10"、"2018中国特色物业服务领先企业——智慧科技物业"等荣誉,业主满意度连续多年超过90%,市场占有率连续三年中西部第一,管理五年以上项目满意度达95%,位居全国前列。公司较高的品牌美誉度,有效增强客户粘性,进而推动公司持续健康发展。 6、多元创新的融资能力作为资金密集型企业,公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具,已具备较强的经 验和能力。公司自上市以来,充分使用各种资本市场融资工具,在行业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品,创新使用物业资产支持票据,累计实现非公开发行股票2次,公开发行公司债券2期,非公开发行公司债券6期,中期票据2期,短期融资券1期,超短期融资券1期等融资。公司的资信情况良好,与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系,获主流评级机构AAA的主体信用评级。 多元化创新融资模式、融资能力和通畅的融资渠道为公司发展提供良好保证。 7、科学有效的激励机制 公司秉承"风险共担、利益共享、荣辱与共"的原则,实施丰富有效的激励机制。为了有效地将股东利益、公司利益和员工利益结合在一起,使各方共同关注公司的长远发展和战略目标的实现,在充分保障股东利益的前提下,按照收益与贡献对等原则,公司逐渐建立、健全了短中长期结合的激励机制,更好地吸引和留住优秀人才。通过限制性股票激励计划,充分调动了公司中高层管理人员及核心业务(技术)人员的积极性;通过"双赢计划"(即以员工跟投为核心的"同舟共赢计划"以及以超额利润奖励为核心的"同创共赢计划"),充分激活了各层级员工的主动性和创造性,形成了以高激励为引擎的激励机制,为打造高水平、高战斗力、高责任心的专业团队和实现甚至超越战略目标做好机制保障。

三、公司未来发展的展望 (一)行业格局和趋势 1、房地产行业 2019年,中国仍将处在重要的战略机遇期和新旧动能转换期。目前中国城镇化率仅59.58%,离发达国家平均水平还有相当长的距离,城镇化仍是房地产发展根本动力,未来房地产行业预计仍将保持高位运行,市场基本面没有发生改变,在持续的调控下行业波动属市场行为,公司仍持续看好房地产行业未来发展。 2019年3月5日《政府工作报告》强调实施积极的财政政策和稳健的货币政策,继续坚持以供给侧结构性改革为主线,在"巩固、增强、提升、畅通"八个字上下功夫,推动经济高质量发展。在房地产领域强调"改革完善房地产市场调控机制"和"更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展"。 在此背景下,预计2019年房地产市场将保持总体平稳发展,企业强者恒强的格局将持续。 2、社区综合服务 中国物业服务行业仍处于高速发展阶段。根据中国指数研究院披露数据,截止2017年末全国物业管理面积约为195亿平米,2009-2017年行业复合增长率6.6%。预计到2020年全国物业管理规模将超过230亿平方米。按照百强企业2017年平均物业费计算,至2020年全国物管行业基础服务收入规模可达1万亿元,行业规模将持续稳步增长,同时行业集中度将继续提升。凭借资源禀赋、品牌口碑、资金实力和管理效率方面的优势,龙头公司不断扩张管理规模,丰富经营业态,优化盈利能力,成为行业趋势下显著的受益者。 (二)公司发展战略 公司将坚持"美好生活服务商"的总体战略为指引,加快完成由传统开发商向新型服务商的转型。全面贯彻落实"地产+服务"双轮驱动,推动"四位一体"协同发展。 在地产业务方面,紧密围绕核心业务,扩大优势竞争。秉持"美好生活服务商"的战略定位,明确公司以民生地产开发为主的产业布局,把地产主业做精做透,坚持聚焦城市群深耕战略布局,力争在所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先的运营管理水平。充分发挥民生地产开发的引领作用,持续推进科技产业投资运营发展,稳步开展文化旅游康养业务,促进相关多元化产业的协调发展。 在社区综合服务方面,推动服务集团跨业态发展。围绕"四位一体"协同发展,提升综合实力、行业影响力和客户口碑。做好后服务建设,将服务贯穿项目全生命周期,实现服务集团跨业态发展,巩固现有传统服务优势,开拓科技赋能、园区增值、产业和商业等增量业务的新空间,推动社区综合服务业务向卓越的社区服务商和创新型企业综合服务商的定位转型。 在多元化板块方面,实现与地产主业的产业链闭合。围绕地产主业,进一步构建和完善设计、建设、园林、商贸等相关产业链业务体系,充分发挥战略协同优势,助推公司主业发展。 (三)公司经营计划 2019年,公司将全面贯彻落实"四位一体"的协同发展战略布局,持续打好人才、资金、投资、销售四大攻坚战,提升核心竞争能力,确保实现高质量发展,圆满完成各项经营目标。 房地产业务方面,公司及所投资的公司全年冲击销售规模1500亿元,计划新开工面积约3000万平方米,年末在建面积约5500万平方米,新增可售货值3200亿元。 社区综合服务方面,全年计划新增合同管理面积5000万平方米。 1、人才方面,升级人才结构,提升组织效能。以"敏锐执着、拼搏竞取、信任共赢"为文化新内核,以"团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化"为理念,重塑人才发展体系,驱动结构升级,提升组织效能。 2、资金方面,确保现金流安全,优化财务结构。经营端,加强回款跟踪,确保回款目标完成;融资端,优化负债结构、创新融资渠道、提升信用评级、适当降低融资成本;管理端,加强支付管理,提升供应链支付比例,保证流动性充裕。 3、投资方面,加强投拓能力,保障持续发展。通过对投资体系化改革,精准研判城市周期,深化核心城市布局,全面贯彻省域深耕策略。充分协调资源保障重点招拍挂及收并购项目推进,务必确保全年投资任务完成,为公司持续发展提供保障。 4、销售方面,确保规模增长,做实营销价值。要实现复杂形势下的规模增长,营销系统要进一步做足产品卖点、提升产品价值、做强销售能力、做精保障体系等方面工作,确保全年销售目标完成。 5、服务方面,增强科技赋能,提升综合实力。一是做好后服务建设,通过"智慧+",赋能地产销售和产品溢价。二是加快科技服务建设,由传统物业服务商向新型生活服务商转型升级。三是实现服务跨业态发展,全年新增合同管理面积5000万平方米。四是强化服务专业职能建设,提升响应速度和服务水平。五是确保科技赋能的全面落地,加快大数据平台建设。 6、多元化板块方面,提升创新能力,实现协同发展。多元化板块进一步提升业务规模和盈利能力;其中建设集团坚持内部业务和外部业务两轮驱动,保障持续快速发展;酒店管理公司坚持轻资产输出模式,大力拓展外接项目;新能源要立足现有风场经营,探索轻资产综合运营模式。 (四)公司面临的风险分析 1、公司面临的风险 (1)政策变化风险 房地产作为国家支柱产业之一,是国家政策调控的重点关注领域。国家层面2018年年底召开的中央经济工作会议明确"要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位",同时各地方政府时常出台"限购、限贷、限售、限价"相关调控政策。如果公司不能适应政府调控政策的变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。 (2)宏观经济、行业周期性波动的风险综合分析国内外形势,2019年国内发展面临的环境更复杂更严峻,可以预料和难以预料的风险挑战较 多。房地产行业与宏观经济之间存在较大关联性,受宏观经济周期的影响较大。因此,公司能否针对宏观经济与行业发展周期相应调整公司的经营策略和投资行为,将对公司业绩产生较大影响。 (3)市场竞争风险近年来,公司面临的市场环境由区域市场变化为全国市场,同时房地产市场行业集中度不断提高的趋 势明显,各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集,公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势,将决定公司能否被市场认可,进而对公司业务和经营业绩产生影响。 (4)土地价格波动风险房地产企业主要通过获取土地资源进行项目开发,一方面优质土地资源的招拍挂面临激烈竞争,可能 导致投资成本上升;另一方面近年来多地政府出台土地竞配建、竞自持、现房销售的限制,也增加了土地获取成本和去化周期。根据中国社会科学院《房地产蓝皮书》,2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力,但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本,加大经营风险。 (5)项目开发风险 房地产项目开发流程包括土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及市场推广、交付及售后服务等多个环节。尽管公司具备丰富的房地产开发经验和较强的项目开发能力,但是近年国家陆续出台了更为严格的审批要求,可能导致公司房地产开发及销售周期延长,进而增加开发成本和开发风险,并对公司经营业绩产生负面影响。 (6)经营管理风险 近年来公司业务不断拓展,经营规模不断扩大,对公司的管理能力、决策效率和风险防范等提出了更高的要求。如果公司在管理体系、制度建设、人力资源保障和风险控制等方面不能适应上述要求,公司将面临一定的管理风险。 (7)资产负债率较高的风险 作为资金密集型的行业,房地产企业资产负债率普遍偏高。伴随公司业务的持续发展,若公司负债规模难以快速降低,偿债压力可能较大,融资空间可能受到限制,从而影响公司经营发展。 (8)融资风险 在公司发展过程中,需投入大量的资金用于土地获取、项目开发以保持和提升公司竞争力。公司开发资金来源除自有资金外,还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化,可能导致公司融资受限或融资成本上升,从而对生产经营产生不利影响。 (9)开发成本上升的风险 公司为了增强自身在行业中的竞争优势,未来几年可能将保持较大的成本支出规模。若项目投资失败,将会对公司的未来收益产生较大影响。 (10)其他不确定因素房地产企业开发周期长,监管环节多,受宏观环境影响较大,故公司在实际经营过程中还可能发生其他不确定因素,敬请投资者注意投资风险。 2、公司应对措施公司将密切关注政策动向,加强对宏观经济政策的解读,加大市场研究分析力度,积极适应经济形势的发展。充分保持战略定力,实施可持续健康发展的战略构想,坚定不移推进"四位一体"总体发展战略布局,为公司下一步发展注入新的动能,全力开创公司高质量发展新局面。 同时,公司将依据政策导向和市场状况,理性投资,精准定位,优化产品结构,丰富产品线,进一步增强在房地产业务上的核心竞争力。公司将多种措施并举,力争完成全年各项经营目标。一是将通过全面预算管控,严控各项成本;二是加大销售回款和多元化融资力度,强化资金的合理配置,合理控制资产负债率水平;三是全面提高项目经营能力和管理水平,积极引进高素质人才,降低业务经营风险;四是切实加强对重大投资项目的风险管控;五是做大做强社区综合服务、建设业务等多元化板块,形成协同效应。

家电维修,空调维修,智能锁维修全国报修号码分享:可以直接拔打400-968-1665 全国各大城市均设网点。
赞(0) 打赏
欢迎转载分享:景合财经 » 金科股份2018年年度董事会经营评述
分享到: 更多 (0)

觉得文章有用就打赏一下文章作者

非常感谢你的打赏,我们将继续给力更多优质内容,让我们一起创建更加美好的网络世界!

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏

-景合财经

在线报修网点查询