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金科服务市值超母公司(金科地产市值多少)

地产圈江河日下,物管圈风云正起。


黄红云左手地产,右手物业,硬是把“大金科”这把牌打出了九阴九阳的效果。


金科服务上市不到两月,便夺得物管圈第一高价股的头衔,总市值更是在01月06日,一举超越母公司金科股份。


恒大物业和碧桂园服务没办成的事情,黄红云都搞定了。


截至02月03日收盘,金科服务以505.96个港币小目标领先金科股份近34亿港元。


但这并不意味母公司金科股份“弱鸡”,相反金科股份去年也是牛叉的一塌糊涂:


全年销售金额2233亿,跨入2000亿房企阵营;

去年中报时还三条红线全踩,半年后全部转绿;

别的房企全员裁员,金科却逆市扩招千人……


金科股份如此拉风,总市值却被其子公司金科服务超越,何解?


在勿爷看来就是:赛道优势和实力过硬。


01

赛道优势


物管圈的赛道优势,主要体现在风口上资本争相追捧、估值高,以及未来的想象空间。


以2020年上半年为准,物管行业平均市盈率在40到50倍,金科服务的市盈率却高达90.59倍;


而房地产上市企业平均市盈率在12倍到20倍之间,母公司金科股份的市盈率仅有6.23倍,远低于行业均值。


估值一高一低,高下立判。金科服务虽然涨幅不是最高的,也没有翻倍,但44.7港元的发行价,就领先了同行一个马奇诺防线。


相比融创服务发行价11.6港元,恒大物业8.80港元,华润万象22.3港元,金科服务估值高的不止一点半点。


另外,地产圈的故事也不再新鲜,在监管调控愈严的大环境下,曾经大举扩张的金茂,华夏幸福等接连爆雷,金科股份能保持正增长已实属不易。


虽然据招股书,金科股份自身外拓在管面积比例逐年增长已超50%,但金科股份的业绩正增长对金科服务也是一大助力。


02

实力过硬


除了赛道优势估值高、母公司支持外,金科服务自身一身横练功夫才是关键。


首先,金科服务深耕西南,综合实力连续6年蝉联第一。在重庆、成都,金科社区是购房者首选,享有“服务一哥”的美誉,也成了一些非自建的高端品质小区的选择。


据统计,在重庆金科服务服务的非自建小区超过了自建项目数量,续签率高达98%,造血能力强悍。


按照中报数据,金科服务外拓项目合约面积占比达57%,营收占比达36%;在管面积1.29亿平方米,与合约管理面积比高达1.9,增长空间很大。


自拓能力强、规模不断提升,合管比高企,直接体现就是2020全年业绩预估超65%,高增长趋势延续。


其次,金科服务在智慧社区的探索也走在前列,比如,加码智慧科技,在管社区的智能化升级改造,用科技赋能,从智慧出行、安防、家居全方位体验升级。


影响就是人工成本占比由61%降至46%,管理费用由14.1%降至6.6%,成本优势显著。


金科服务不仅服务自身,依托自主研发的“天启云城系统”,还为全国各地30多个项目提供智慧运用解决方案,有点城市运营服务商的味道。从2017年至去年中报,金科服务非住宅在管面积占比由5.9%增至16.2%。


最后,金科服务上市两个月来,便展现了强悍的外拓能力和多元化布局,连续增资多家公司,杀入家居领域。


如,2020年12月28日,入股广西金科管家智慧服务,持股55%;02月03日,金科服务杀入家居领域,新设重庆金晓悦慧家居有限公司,持股75%。


风口之上,物企都在加码科技、大肆并购,金科服务一步也未落下。


03

难掩隐忧

不论金科服务还是金科股份,二者唇亡齿寒,高光背后难掩隐忧。


据招股书,金科服务2019年的资本负债率高达362.4%,物业费收缴率逐年下降,毛利率低于行业均值,并不亮眼。


风口之下,里昂曾给出的83.4港元的目标价位早在01月08日就已实现。


之前给出65港元目标价位的瑞银,已经在70.45港元减持了80.19万股,割了一把韭菜。


好在01月12日,中金公司给予金科服务增持评级,目标价99港元;01月14日,雪湖资本在高位82.7262港元增持48.75万股。


而其母公司金科股份,虽然三道红线转绿,但对外担保净额超净资产3倍。


截止2020年11月末,金科股份对参股公司提供的担保余额为142.7亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为775.5亿元,合计担保余额为918.2亿元,占其最近一期经审计净资产的335.52%。

综上,金科服务资产负债率高达362.4%,母公司金科股份对外担保额占净资产的三倍以上。


雷已埋下,看着倒下的泰禾、福晟,被并购的彰泰,挣扎的华夏幸福,黄红云前路并非坦途。

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