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拿钱投资理财和拿钱做生意(还是卖了拿现金理财)

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财说得明白发表的文章当中,挺多涉及房地产的投资,而在商业地产方面,商铺的文章数量最多。

这一次我们不讲大道理,通过一个实际的案例,来分析一下商铺的投资应该怎么衡量。

这是一个网友正在纠结的问题。

10年前投资120万买了一个商铺,这几年每年收的租金10万,三年没涨租了,打算涨到12万。与此同时他也打听了一下,地产中介告诉他,这个商铺可以卖400万。

应该继续收租,还是卖掉拿钱来做其他的理财呢?

我们可以通过这个案例,对商铺的投资分析多一点。

拿钱投资理财和拿钱做生意


01,实际年租金怎么计算?

我估计这里说的年租金10万,实际上的年租金可能只有85,000到9万。

很多人都天真的以为,年租金就是月租金乘以12。实际上这是不可能的。

一般来说,住宅的年租金是月租金乘以11,商铺的年租金是月租金乘以9或者10。

首先不管是住宅还是商铺都存在空租期,原来的租客走了之后,新的租客接手,中间需要一点时间。就算是新租客无缝对接,他可能也会要求装修期之类的。

同时出租需要中介费用的支出,有时还需要一些维修费用。所以住宅我们算一个月的费用就差不多了。但是商铺要算两三个月的费用。

原因就在于商铺的管理费很高。就拿我手上的一个布来说,每个月的租金是12,000 管理费是4000。如果租客走了控制一个月,损失最少是16,000。总体来说,商铺的出租费用高很多。

拿钱投资理财和拿钱做生意


02,租金收益率怎么计算?

这个商铺当年是120万买的,假如现在的年租金10万,租金收益率10万÷120,超过8%,所以认为这个租金收益率很高,值得继续出租。

这样计算租金收益率是错误的。

正确计算租金收益率,应该用现在的市场价来计算。如果一年收租金10万,目前的商铺可以卖400万租金收益率就是10万除以400万等于2.5%。这个商铺的租金收益率只有2.5%,很明显不值得继续出租,而是应该出售。

为什么不能按照当初自己投资的120万来计算呢?

因为我们计算租金收益率是为了比较相同的这一笔资金,到底是用来出租好还是用来做其他投资更好。所以我们要计算的是400万到底应该拿现金还是拿铺位?

如果400万继续持有这个商铺,我们的收益率只有2.5%的租金。如果400万我们持有其他理财产品,就算有5%的收益率也一年可以获得20万。所以应该出售这个商铺。

计算错了,租金收益率很容易做错决策。

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03,真实售价怎么样?

其实上面我们在计算的过程当中,一直都是假设数据正确的情况下,现在最根本的问题是,这个商铺能否卖出400万?

按照以上第1点所说这个商铺的年租金可能是8.5万到9万,那么按400万的售价来计算,收益率不足2.5%。在这种情况下,有人愿意掏400万来购买吗?

当然也有可能有些人购买商铺并不是为了目前的租金收入,而是为了商铺的长期上涨。那么我们就要来计算一下这个商铺到底能够收回多少钱?

这里就涉及商业地产交易的税费问题。如果这个商铺成交价400万,实际到手可能不够300万。如果这个商铺要求实收400万,那么购买者实际支付可能超过500万。

前两年我在租新的写字楼时,也碰到过这样的问题。当时觉得还不如把它买下来,省得每年都要交租给别人。后来才发现要买写字楼需要支付的税费非常的高。

所以,这400万能不能卖出,卖了自己可以拿多少,都不确定。

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04,未来还能投资商铺吗?

其实在未来商铺的投资价值越来越不明确。

一方面因为电商的影响,现在很多实体的生意都比以前差了。而且这几年本身整个经济环境就比较不乐观。现在的很多商铺租金价格都在不断的降低,租金没办法涨上去,商铺的价值就很难涨上去。

另一方面商铺的税费太高,交易非常的不方便。这一点前面已经说过了。

第3点要考虑的就是,因为受规划变动等等的影响,商铺的价值变动很大。做生意人流非常重要,但是人流受整个城市的规划影响,一旦发生变动,可能商铺的租金就急剧下降。

比如在学校旁边开个小卖部,生意都可以很不错,但是突然间学校合并,可能就搬走了,原来的小卖部几乎变得没有生意。

所以未来投资商铺的风险越来越大。

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05,卖还是租?

坚决支持卖,即使价格需要降低好多。

正常情况下,这个仓库绝对卖不了400万。但是考虑到这个投资是10年前的,当时只是120万,这些年来已经收了十年的租金,所以这次不能以400万卖出,即使要交很多的税,但是你拿到手的钱还是不至于亏损。

如果现在不卖,搞不好以后就会变成亏损。

如果现在卖出能够收回大概200万,投资在其他地方可以获得更好的收益,至少好过收租金。

财说得明白,尽量用简单的语言,让大家看明白复杂的理财形式。


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