核心区滨水板块，顶级IP加持，江北孔浦今天拍的地价高了吗（二）？

图文发不出，我把文字粘出来，字数有点多，分两个微头条发，感兴趣的朋友抓紧看。

三，规划级别高，更有高级IP加持

我们之前说过，新城新区规划能否真正落地，关键在于规划级别。国家级，省级的规划级别落地可能性非常高，市级次之，县区级的风险就很大。大家都知道甬江科创大走廊是与杭州城西大走廊同级别的省政府规划，是被写入省政府报告的，在这次的浙江自贸区扩区文件中再次被提及，可见其规划级别之高，上层之重视。宁波文创港作为甬江科创大走廊的核心启动区，更是重中之重。建成后将连通三江口，东部新城和镇海新城，与鄞州区正在重点打造的甬江时尚东外滩隔江对望，相辅相成。今后宁波发展的一条主线将是沿着甬江两岸打造甬江科创大走廊，建设甬江实验室，将甬江两岸的江北，鄞州，高新区，镇海和北仑紧密连接起来。而宁波文创港就是这条主线的经济引擎，将会爆发出巨大的经济能量。这样看来，宁波文创港可谓：落一子，全盘皆活。

另一个看点就是吴志强院士亲自规划设计宁波文创港，他也是东钱湖新城的总规划师。“打造世界级滨水岸线，让世界听见文创港浪潮。”这是吴志强院士提出的宁波文创港总体规划理念，根据“城市创享平台”定位，未来，宁波文创港将在空间上形成“一廊、六波、十二节点”和“五组团、六层级”的格局，通过打造“资本聚集地、智力创新地、精神传承地”，实现中心城区滨江区块产业人文回归和高效综合利用。

看规划的另一重点是其落地速度。像鄞州区提出的“拥江揽湖滨海”战略几乎相当于百年规划，听听过就可以了。但文创港相关规划不仅落地确定性高，落地速度也会很快。按照要求“一年出形象，两年见成效，三年成规模”。这将是前所未有的宁波速度。所以，“十四五”规划大概率还是重点推进宁波文创港，至于众所期待的东钱湖新城，姚江新城，启动时间还将靠后。

最后，文创港坚持文创与科创并重，规划引进集聚一批带动能力强的好项目、大项目。文化创新和科技创新是国家战略和大风口，大IP，对宁波这样的以制造业兴城的城市，最紧缺的也正是文创与科创两大产业。假以时日，文创港必将是宁波起飞的有力翅膀之一。

四，4点顾虑和分析

1，北面拓展空间有限。上海北外滩建设如火如荼，采用国际上流行的滨江层层退台建设模式，一线滨江楼层低，往北建设大批高楼。这里不具体展开，据说要搬迁，但没落地之前总是最大的未知数。但即使维持现状，文创港沿江开发的面积已经足够，中远期可以沿着甬江呈条状布局。

但假如搬迁确定，不仅这个地方的价值无可限量，整个宁波向北的空间将被完全打开。3号线二期，连接慈溪的轻轨都可以快速上马，更难得的是将释放大量建设用地。

2，噪声问题。主要有两个，飞机的声音和甬江运沙船的声音。运沙码头已确定搬迁，至于飞机的声音只能说是各人各有看法，不做深入讨论，自行判断。

3，周边的拆迁。目前，怡江春色和怡江小区正在外墙改造，红梅绿梅小区也在进行老旧小区改造。这么看来，短期内拆迁的可能性不大。其实周围拆迁有利有弊，都拆光了，人气也就散了，只剩下一些高大上的楼盘；不拆的话，人气更足，但城市界面会差点。

4，学区问题。目前区域内有红梅小学，孔浦小学，孔浦中学，江北中学等教育资源。

《江北区大庆北路地段控制性详细规划局部调整（孔浦片）》规划：原孔浦中学扩建由30班调整为36班；规划孔浦小学调整到原红梅小学位置，规模由24班调整为36班。这两处教育用地，用地规模均相应扩大。

孔浦中学目前停招扩建，学生暂借读江北中学。孔浦小学改到红梅小学位置。今后江北区将在孔浦中学位置引进一所优质学校，据说为上海外国语附属学校。无论怎么样，教育资源这块，近期别报太大希望。即使引进优质学校，也不是一年两年就能出成绩的。

你们觉得宁波文创港现阶段有投资价值吗？欢迎探讨。

一家之言，仅供参考，投资风险自负。

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