【 远洋资本有限公司王凯：境外物流REITs的资本市场分析】7月24日，#2021中国（朝阳）物流与供应链金融年会#“现代物流与供应链创新发展专题论坛”上，远洋资本董事总经理、研究发展部总经理王凯发表了《境外物流REITs的资本市场分析》的演讲。王凯表示，国内发行9支REITs， 其中包含两支2支物流基金，物流REITs受到战略配售投资人的青睐。美日新REITs市场市场值得我们借鉴，美国是全球最大REITs市场，市值1.3万亿，占全球REITs市场的69%；日本是亚洲最大REITs市场，市值全球占比第二，占全球的7%；新加坡是亚洲第二大市场， 占本国股票市场比重最大，占本国股票市场12%。过去5年，物流REITs股价增速较快，美国物流REITs指数CAGR超过20%，日新CAGR也超过9%，美/新物流REITs指数增长远好于大盘，日本与大盘相近。

美日新三国资产增值共性因素有资产规模是物流REITs估值的基本保障，业务的高成长性推动REITs估值持续提升，区域分布广的物流REITs估值更高，交通便利、多类型仓储也可推升估值，租户结构分散提高了稳定性，利好估值提升。差异化因素有美国冷仓REIT产品稀缺、技术壁垒铸就估值溢价，美国深耕填充式开发模式，高效率提升估值。

对中国的启示：中国物流地产行业集中度将不断提升，群雄逐鹿过程中， 行业整合将会加剧，未来形成多寡头格局的概率较大。当前阶段，业务规模及成长性仍是企业生存的王道；资产质量和运营能力是可持续发展的重要保障。而特色业务的发展尚需主业夯实后，择机再布局；抢占国内物流枢纽的资源，形成枢纽间的网络化效应，是提升规模效应的必经之路；物流REITs刚刚启航，若要高估值，取决于——底层资产的规模、成长性、质量、管理能力。而一味追求单仓规模、追求过多的增值服务对估值作用有限。