各位小伙伴们

下午好呀～

今天就来讲一讲房产理财吧～

选择投资房的关键是要看租金的回报，在这里，教你一些简单的计算方法。

1%原则：年租金回报等于或超出房产售价的1%，这就是一套值得投资的不错房产。如果一套要价10万美金的房产月租金可以达到1000美金或以上，你就可以考虑购买。

50%原则：如果是贷款买投资房，每月还贷费用不能超过月租回报的50%，否则就不是一笔有价值的长期投资。

费用计算：

如果你想再进一步确定这套房产能给你带来多少净收益，首先要详细了解每月需支付的费用。虽然每套房产费用不一，但是总体来说包含：贷款还款支出、房产税、房产保险、物业管理费(6%-12%根据地区变化)、业委会管理费、空置率(月租的10%)和维修费(月租的5%)。年租金减去以上费用的总和再除以12就可以得出你的投资房每月带给你的现金收益是多少。

还有一点需要注意的是年回报率的计算：

比如，购房价格是170000美金，扣除所有支出，你得到的年净收益是12000美金，用12000除以170000等于7%的年投资回报率。从投资理财角度说，高于5%的年回报率投资都是正确的选择。

要打赢一场战争，首先要知道什么是胜利的精髓。

早在两千年前孙子就说过 “知己知彼，百战不殆”。理解精髓就会融会贯通，根据精髓的价值观衍生出一套科学和可持续的体系。像伊拉克，他们的最高指挥部只了解到美国人有空军优势，所以他们千方百计改善自己的防空武器，孰不知美国有优势的何止是飞机，而是形成的一整套体系。从间谍卫星的侦查，导航到巡航导弹的定点精准清楚目标，再到飞机消灭残余部队，电子机干扰地面所有防空火力，在这套体系下敌军怎可能靠着一两件武器就改变战争环境呢？

如果你也拥有先进的体系和武器，你就不会只靠情绪和喊口号来鼓舞部队战斗力了。

局外人看职业的房产投资人，和伊拉克军队看美国军队一样是雾里看花，总是说“他不过就是有钱，买了好几套房子而已。” 可是中间贷款，租赁，转贷，装修，选筹等等这些步骤他们看不见，也不想知道，而这些往往是最重要的。

下面我们来看几个房产投资的重要问题～

1 中国的房产到底有没有泡沫？

东京1990年的房价=4*纽约2017年房价=16*北京2017年的房价

1990年东京房价8万美金

1990年纽约房价1万美金

2017年北京房价1万美金

2017年纽约房价2万美金

2017年北京房价=1990年东京房价1/16

对比日本与纽约的房价与人均收入的相对变化，我提出中国房产上涨的特点：除少数几个一线城市外，大量二三线城市的房价上涨与购买力的增长水平是相当。

贵不一定有泡沫！

1、这些年房价快速上涨，符合全球范围内的一定规律，并非特例；

2、我国房价还有一定上涨空间；

3、政府调控房价，调的不是价格，而是增长速度；

2 房价上涨的原因？

对于上涨原因，大家的猜测无外乎，是不是货币超发？2015-2017 M2增速下降40%；是不是土地供应不足？很多二三四线城市，政府为了增加财政收入，卖很多地；过度的投资炒作？如果是炒作的地方，那么持续不了多久会下跌；温州，鄂尔多斯。

在中国房地产已经成为了一种重要的投资工具，相比其他投资工具，房地产的高回报率以及更低的风险是非常具有吸引力的。从上述统计结果来看，他讨论到在中国房地产市场准确地识别出资产泡沫是非常困难的，中国房价上涨是伴随着收入的增长，房价对于许多家庭来说的确非常昂贵，但这也体现了中国家庭对未来更高房价的预期

3 刚需房、改善房、养老房产如何选？

接下来就是大家比较关心的如何购房了，这里我也依据不同情况，给出相关的建议！

首次购房两大原则：“先占坑原则”、“稀缺原则”，尽量买市中心。

改善购房如何考虑：“既要改善居住条件，关键改善财富状况”，一定几率上改善房回报优于股票等理财方式，尽量少首付，多贷款，而且贷款期待尽量长；能使用公积金就使用公积金。

养老购房老有所依，养老房不仅为了居住，还是一份保障资产；要买一份老有所依的房产，选择发展潜力大的城市。

4 海外房产投资的价值？

前段时间，有媒体曾报道过一个案例：一位家庭年收入税后50万人民币左右的何先生，在北京已有一套两居室。2014年，他全款在美国达拉斯买了一栋价值30多万美元的别墅，三年涨了15%。“后悔死了，真不该脑子发热就去美国买房，”他对媒体说，“别墅是真漂亮，但德州房产税每年要2.5%左右，加上保险、租赁管理费、物业费等，一年养房成本快10万人民币。因此他说：“如果不是同自己的人生规划相结合，不要瞎投资。

对于国外房产投资我总结到：国外的房子并不便宜（要看城市人口），国外房产投资回报率不算高（各种持有成本扣除可能只有2%），投资价值不算大；要注意不要给别人做嫁衣；很多海外资金都在往中国涌入；如果决定去养老或者为了全球分散投资，还是值得考虑。

5 房产投资风险

在地产暴利时代渐行渐远，在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一大的政策定位背景下，我们应如何寻找新的房产投资机会？应如何做好家庭资产的合理配置……

除了要关注国家政策风险（房产税、遗产税、二手房控制交易，小产权变大产权），还有一些流动性差的城市。

投资城市 数据参考：城市的发展潜力是投资的首要考虑（一个城市发展水平、人口吸附能力、收入水平和住房供应）。

投资城市 参考八个数据

1、城市规模（GDP总量或人口总量）

2、人口净流入（新增人口上涨率）

3、人均收入（收入总量或者平均增长）

4、土地供应量

1、学龄儿童增长率

2、上市公司数量（经济活力重要指标）

3、财政收入

4、服务业占比

深圳=2倍厦门=3倍北京

这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区：广东（98）、浙江（87）、江苏（65）、上海（38），然后是北京（25）、福建（25）、山东（25）、湖南（17）。

在中国房产已经成为了一项重要的投资工具，相比其他投资工具，房地产的高回报率以及更低的风险是非常具有吸引力的。从上述统计结果来看，讨论到在中国房地产市场准确地识别出资产泡沫是非常困难的，中国房价上涨是伴随着收入的增长，房价对于许多家庭来说的确非常昂贵，但这也体现了中国家庭对未来的更高预期。

房价受未来预期的影响很大，对未来房价预期乐观时，今天买房需求和房价就会上升，反之亦然；只要房价被调控得不跌，买房就会不止，投机房更是如此；但也有可能在管制下的房价带来了很多扭曲不确定，泡沫也可能更大；雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的！

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