宁波顶级景观品质住宅江山万里昆吾开始陆续解除限售，最先解禁的是洋房户型，房屋类型是一楼带地下室和花园，最高一层是顶复结构。高层户型还要到下半年，或更晚。本次解除限售的房源不多，洋房全面解除限售还要等到年底。也听到一些私下签署线下预期合同的传闻，还有成交价格，但是不建议这样做，风险都在买家。

江山万里昆吾绿化率30%，容积率2.0,洋房总高7层，有149、169、323顶复户型，两梯两户，物业费5元，优点是得房率超高，达到96%以上，这也是以前宁波本土房企一直实在的地方。169洋房户型稍作改动就能变成5房。里面的装修比较考究，具体实物情况大家可以自己去看，和自己居住的小区比较一下。

在前面讲过昆吾当时拿地价8800，洋房销售均价是3.6w到3.8w,但是参考现在宁波的许多房企的抢地价，如果这块鄞州公园C位的地再拍，估计前面得加个3了，建筑成本涨幅还要另算。具体价格不必过度纠结，以后市场会有体现，现房买卖看缘分，在于买卖双方的意愿。因为是在鄞州公园这个宁波重点景观IP，所以洋房价格没有高层贵，这也是中国房产价值发展方向和世界主流趋势逐渐靠近的地方，产品、景观和流量导向。

现在谈谈大家最关心的销售预期和展望。因为以后房票的严格限制和房产税预期，有一定资产的家庭都会进行资产整合。所以站在顶级段位的房子也是不愁买家的，这也是为什么今年品质越高的楼盘，先卖光的都是最大户型的原因。(某些楼盘的超大户型就不要来强充数，相反它正是最危险的。)也就是说以后家庭的房产品质和价钱会和资产成正比，持有的房子真正变成了等级分布。在这里提醒一下，因为这个原因，那些没有优质学区的一室小房子尽量不要去碰，以前的香馍馍，以后可能是累赘。

举个实例，雅戈尔海宴府140段户型，当初一手销售均价35000，现在挂牌很多，800多万都没有成交。而255户型一手销售均价50000，前段时间成交一套6/10楼层，成交价在2800w左右。成交价直接翻倍，而且在售的就这一套255户型，小区历史成交也只有两套，另一套是2楼的165户型。海宴府当初用什么渠道抢房大家也都能听说闻，也是获得大奖的作品，虽然它的优缺点明显，但依然是东部新城的顶级品质住宅。

看昆吾的销售竞争对手，鄞州公园板块几乎没有，公园天下的160洋房虽然也不错，但差了最少两个等级。江山万里四期的160洋房也不能被算上对手，而且这次还会被它狠狠的打压一下嚣张的气焰。荣安府同样也不是，也是会“身受其害”，唯一能和它同级的是悦峰5号楼，但产品理念和业主定位不同，不能构成竞争关系。

那它的对手在哪？江山万里昆吾的竞争对手恰恰是它的同门兄弟，长丰江山万里江皓府。它的解禁周期正好会遇到江皓府的销售周期。江皓府185和208户型大约1100万到1200万左右的售价，将对昆吾洋房，尤其是169户型带来直接的冲击。一边是鄞州公园C位绝版地段，超高得房率的顶级品质洋房；一边是长丰江景，四通八达的衢地，顶级内部装饰打造的精品。怎么样选择确实是伤脑筋的问题，但也正是它们之间的竞争，对消费者来说也是绝佳的入手时机。仁者见仁智者见智，还是看自己喜欢和价格。

产品有竞争，消费者就能得到实惠。在东部新城，我们看海宴府毛坯255的2800万左右的成交价格和泊璟廷大平层十万左右的挂牌价，明湖悦府440的销售前景也可以看好。

当以后房票限制不断完善和房产税实施的情况下，家庭房产优化整合将是未来市场的一个趋势。举例不是说让你买大房子，而是在借用它讲道理，各家庭有各家庭的需求，脱离需求是不切和实际的。见微知著，行动要在人前，选择大于努力，但要走对方向。不要被价格迷惑，尊重价值!