公募REITs来了———一个不动产资产证券化的产品。每当资本市场新进一个品种都会被爆炒，今天聊一下REITs的基本知识。

REITs指的是不动产投资信托基金，就是将不便于流通的不动产进行打包证券化，做成受益凭证。一般来说因为公募基金有多个约束，所以这个以前一般是信托或者私募基金喜欢的资产类别，然后基金和信托将这个收益凭证基金化，折算成份额卖给投资人。简单说就是将一物业的经营收益和物业升值部分打包成一个组合卖给投资人，而主权还是原不动产持有人的。

公募基金REITs就是取消了针对REITs的双十限制，单一证券不超过单一基金10%，单一证券不超过基金管理人全部基金的10%。像目前发行的九只公募REITs基金，单只基金比例超过80%。

值得注意的是这个基金全期封闭的，没有赎回，只有二级市场交易。而封闭基金一般都是折价交易。并且这个基金是受益凭证，也就是只有当有收益的时候才会分红，当然分红是强制的，这样避免了不动产所有人盈利不分红，还有一点就是这个基金需要不动产持有人购买一定比例的基金，也就是绑定物业持有人，以免物业持有人其他的小动作。

因为是受益凭证，所以他不像债券基金那样利息和收益是固定的，它的净值增长主要取决于底层资产的资产增值和经营利润。所以购买这样的产品更要关注底层资产质量状况。当然按照国内惯例，前面发行的产品资产质量应该是等到保障的，否则后续该类产品发不出去。

这次公募基金发行的九只REITs是主要针对高速公路，产业园和物流的，分为沪市和深市，申购时间都是5月31日。