#厦门楼市# 过去半月，厦门有三个楼盘开盘，结果差别不小。有的卖掉过百套，有的只卖了10几套，有的几十套。三楼盘都有名校傍身，为何差异这么大？

//////////昨天晚上，中海环东时代连夜开盘了。就在五缘实验学校落地环东之后一周。项目是中海去年6月拿的地，楼面价22779元/㎡。

这次开盘拿出6#、7-2#共230套房，面积有80-81㎡3房（46套），89-91㎡3房（124套），111㎡4房（30套），128-129㎡4房（30套）；

从价格看，预售最低在3.3万，均价3.7万。开盘有优惠。定存99折+开盘98折+买车位再99折+5天内准时签约99折+3天内准时签约优惠5000元+付款方式优惠10000元；算下来带车位95折，再减1.5万，总下来差不多94.6折。折后价格35019元/㎡；

卖了一晚上，差不多80来套，销售比不到4成。

【点评：】

1、4成左右的销售并不好。此前有五缘实验学校落地加持，但效果并不太明显。原因是，首先价格有点高，虽说有优惠，算下来也94折了，但折后的单价也差不多3.5万。目前，市场政策环境在变化，包括信贷层面，但厦门尚未有变。市场的预期并不高，信心并不足。买房人本身就在观望，价格不便宜买单的也就不多了。

2、从产品看，中海的风格，东湾的延续，户户端套，蝶形楼，公摊较小，差不多16-18%，比目前市场20-27%要低。产品还是可以的。

//////////一两周前，同处环东的特房樾琴湾二期也开盘了。开盘一次，一周后加推一次。第一次开盘，拿出1#、3-1#、6#楼，共312套，有68平2房，87-100平3房，111-188平四房，123-213平顶复。开盘价格3.25万，卖出200套左右。销售比差不多65%。

【点评：】

1、一次开盘能卖200套已经不错了。主要在于价格相对理性。3万出头，2.9万起，比周边二手房银溪墅府售价更有竞争力和性价比。

2、五缘实验落地后，本以为樾琴湾赶着开盘是有道理的，因为虽然有同安一中滨海校区的学区，但相比五缘实验学校，名头还是差了些。早点开盘是为避开中海。不过，中海卖的并不太好，也说明特房策略是对的，先开先抢客户。价格低更有优势。当然，特房卖的好的并不是68平小户，没景观。反而是景观更好第一排的3/6#大户。看来，改善型学区需求上来了。

3、第二次加推，项目把第一排的5#楼也搬出来了。100套，卖掉60来套。中规中矩。剩下的房源位置一般。

//////////就在樾琴湾开盘的前一天，还有一个学区盘也开了。海沧马銮湾的保利首开云禧，跟中海一样，也是去年拿的地，楼面价2.8万。

开盘拿出678号楼310套房源。有79平三房167套，89平三房110套，127平四房33套。预售均价3.9万，有优惠，综合能到92折，但折后高层3.6万，小高层3.8万。结果只卖了10套。非常惨。

【点评：】

1、项目有学区，一中海沧校区就在门口。不过，生源复杂，有拆迁户，也有商品房，还要摇号。

2、虽然学区，但价格整体偏高，客户并不买账。

【总结：】

以上三盘，一个马銮湾，两个环东。三盘各有优势，中海有地铁有名校没景观，特房有景观有名校没地铁。保利有名校近地铁没景观。都算资源附加值型楼盘。

开盘结果差异，跟学区差异有一定关系，同安一中滨海校区是老牌名校，且已经有成绩。五缘实验是岛内名校，还是九年一贯制，但实际生源和办学有待观察。一中海沧也不错，就是生源复杂。其次，价格很关键，市场并不好。政策环境在改善，但买房人仍在观望。现阶段岛外新城3万出头能走得动，但上了3.5万就困难了。