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“ 重构行政格局，冲击一线城市”

▼行政区划调整网图(来源未知)

在2021年的这个时间点，到亚运只有1年多时间，杭州进行了大规模行政区划调整，这是50年难得一见的事件，上一次是2000年左右，下一次要30年后了。这次行政区划调整为杭州未来城市建设扩充骨架，会极大影响未来杭州的城市格局。

可以说未来10年，杭州的城市发展密码都在这次行政区划调整里。

01.调整方案

这次的区划调整，有拆分、有合并、有新设立。

原余杭区拆分为余杭区与临平区，西边继承余杭的名字，东边设置为临平区，以运河为界。

下城区与拱墅区合并，沿用拱墅区的名字。

江干区与上城区合并，沿用上城区的名字。

钱塘新区从经济管理区改为行政区，定为钱塘区。

具体方案及细节官方已经有详细说明，唯一需要关注的点是未来财政如何处理。财政的管理方式变更也意味着教育的调整，最终会影响中考。

02.新余杭区

▼新余杭区图

这次的行政区划调整，有一大半是为了未来科技城，这片创业热土承载着杭州产业升级的希望，也担负着杭州冲击一线城市的重担。

分区后，新的余杭区主要是两个大力发展区域，一个是未来科技城，另一个是良渚新城。

未来科技城是科技创新区，配套杭州西站、浙一总部，实现产城融合，争取国家科学中心；良渚新城特别是绕城内的北部新城是商业商务+良渚运河世遗景观带，城北CBD核心，配套树兰医院、邵逸夫医院(在拱墅区)，成为宜居区域。

这两个区域交界或共同溢出区域就是瓶窑板块。瓶窑原来偏居一隅，但未来会逐渐为市场所接受，成为无法在未来科技城及良渚新城置业的人群好选择。

新余杭未来房价的高点会在未来科技城核心区与北部新城这两个区域。

在新的余杭区政府边，下个月出让的绿汀路TOD的二手房价大概率会超过河滨之城。

03.新临平区

▼新临平区图

临平在杭州东北角，这次分区后，区域内基本都是平原，发展更加聚焦。

临平南边的乔司已经基本与九堡融合，特别是丰收湖区域，已经成为独立为一个板块。

临平的未来在山北，这里有广阔的土地，可以进行产业布局及基础设施建设。

崇贤归了临平，而运河边的崇贤未来会跟新余杭区的北部新城、新拱墅区的运河新城互动。所以崇贤应该按运河板块看待。

作为杭州对接长三角的桥头堡，临平未来跟上海会有经济互动，静待后续发展。

04.新拱墅区

▼新拱墅区图

拱墅区与下城区合并后，虽然面积变大，但实际可建空地依然有限。新的拱墅区需要在有限的土地里运营腾挪。

经过10多年的开发，申花、桥西已经进入成熟期，整个申花+庆隆板块只有10来块空地，未来几年将陆续出让，唯一的重磅地块就是华丰造纸厂地块。

合并后的拱墅可以更好整合运营大城北，从祥符、运河新城、智慧网谷、到东新一带，石祥路沿线未来可以由拱墅统一运营操盘。

拆迁出来的武林新城空地，看看会不会有一些惊喜。

05.新上城区

▼新上城区图

上城区在这次行政区划调整后成为真正的“中央区”。西边是西湖，东边是钱塘江，市政府又位于钱江新城。上城区的资源、位置得天独厚。

望江新城、江湾新城(钱江新城二期)会是未来上城区的建设核心板块。从南星到七堡的沿江地带，会形成杭州连绵的豪宅区。

上城区与江干区的合并是为了资源整合，属于以前一直很好，未来会更好的区域。

06.钱塘区

▼钱塘区图

钱塘区是原来钱塘新区的范围，由下沙与大江东构成，但区政府驻地位于大江东东沙湖一带。

经过20年的发展，下沙已经基本发展成熟，金沙湖也开始展现成熟的景观。

未来钱塘区的房价，会有两个山峰，一个是金沙湖，一个是东沙湖。金沙湖用户一个核心板块所有的配套，地铁、商业、医院、景观等。东沙湖作为政府驻地，未来的资源投入不容小视。

但钱塘区都是大平原，空地非常多，建设30年依然会有很多可建土地，所以对于核心区域的把握非常重要。

07.后续分析

这次分区落地之后，杭州的超大规模城市格局彻底形成。未来从青山湖到东海之滨杭州会形成连绵的城建区。三江汇与城北CBD在南北两个方向扩充杭州的城市骨架。

未来科技城作为杭州最重要的科创新区及GDP重要增量区，随着区政府入驻，会有大量公共配套落地，也会逐渐完成从产业区到成熟区的蜕变。

这一次行政区划调整剑指第五个一线城市，杭州的大时代由此开启，接下去汹涌澎湃的10年开始了。

愚者暗于成事，智者见于未萌。

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