长富汇银总裁张保国

和讯创投消息 以“新常态 新机遇 新融合”为主题，由《融资中国》杂志主办的融资中国2015资本年会暨颁奖盛典于2015年1月21日在北京隆重召开。和讯网创投频道全程图文直播本次会议。长富汇银总裁张保国作演讲，张保国在演讲中表示2014年对房地产我自身的感觉确实说经历了一场严冬还真不为过，2014年确实对于整个行业我认为是一个非常大的分水岭，对所有的房企来说，我原来说过一个观点，不管你承不承认，愿不愿意接受你必须面对的一个事实是，你必须想办法去转型，甚至转行，要不然你就死，这个行业，就中国不需要6万到8万家开发商，不需要这么多，所以谁会最终出局，就看你自己的应对能力。

以下为张保国的演讲实录：

张保国：大家好，很开心今天下午有这样的机会大家交流，当然从今天会场主办方的安排，包括今天在座的各位感兴趣的话题来看，很有意思，我觉得非常清楚的感觉到中国经济的春江水暖，为什么这么说，大家感兴趣的话题。第一点，2014年互联网在集体狂欢，新浪微博到纳斯达克，在座的也不少，数以亿计的心甘情愿做了马云背后的女人，让马云坐上了亚洲首富的宝座，当然还有京东刘强东喝着奶茶去了纽交所，所以互联网集体狂欢，像陌陌用了三年时间实现了上市，同时跟互联网一起狂欢的除了，准确来讲今天我们讨论最多的话题，二级市场，中国的股市，全年增长40%几吧，全球第一，与股市形成对比的只有，我今天代表说两句话的房地产，房地产在2014年不能说是瑟瑟发抖，最起码经历过多年的青春期疯涨的青春期，现在今天想做个安静的美男子并不是一件容易的事情，在2014年变得异常的焦虑不安。跟互联网也好，股市也好不可同日而语，2014年对房地产我自身的感觉确实说经历了一场严冬还真不为过，2014年确实对于整个行业我认为是一个非常大的分水岭，对所有的房企来说，我原来说过一个观点，不管你承不承认，愿不愿意接受你必须面对的一个事实是，你必须想办法去转型，甚至转行，要不然你就死，这个行业，就中国不需要6万到8万家开发商，不需要这么多，所以谁会最终出局，就看你自己的应对能力，当然我觉得还是通过一些简单的数据来从我们房地产，因为是融资中国资本年会，我们从资本的角度来探讨房地产它在2015年甚至以后它的一个走势。

当然这个标题也说明我的一个观点，我们认为在2015年整个行业回暖，行情已经确立，所摆在我们，尤其是参与房地产的金融机构面前的是我们如何去创新，如何去抓住更好的市场，包括我们一直各个会议论坛，或者说我们对房地产他一个阶段性转变的定位，我们习惯说，从黄金时代进入白银时代，我也表达过我的观点，记不清楚是谁说的，但我很赞同这句话，就说更准确的表达是从黄金时代到了白银时代，白银远远比黄金更珍贵，黄金时代就说只要你参与，它是个趋势型的市场，只要你参与进来了，你就有钱赚，这个时代一去不复返，接下来是个白银机会，你要有好的团队，要有好的商业模式，你要有好的产品，你才能抓住这个市场。

从三个方面来简单谈一下。

第一，从宏观面来讲，中国经济从2014年当然2014年几天数据出来了，2014年中国经济数据GDP是7.4%，这个基本上应验各大机构对经济增长的预测，当然7.4%也是24年来最低的一次，当然我们也很清楚的看到，中国经济下行的趋势已经确定，但是我们不管从政府层面，还是各机构层面我们还是接受了，比如说到2015年我们根据几组数据判断，2015年GDP增长可能就是7.2%左右，那当然这个我认为也是一个稳健的发展，当然经济下行的通道，这种趋势已经确立，然后政策区域宽松，从房地产宏观政策面，因为2014年整个他的经济运行是基本上呈现一个底部徘徊，有限复苏这样的基本面，所以说从2014年整体的经济数据来看，2015年甚至是说往后我们也接受经济增长率逐步的降低。

当然，从政策面上来讲，举个比较明显的例子，就是央行释放7000亿的SLP，从我们的货币政策，包括贷款信贷政策，都在一步一步地宽松。无论从经济还是房地产行业，整体的压力非常大，当然一点是我们的外部环境，不用多说都很清楚的，美国经济处在一个刚刚开始复苏，欧元区还处在一个底部，另外从我们邻居日本来看，日本虽然无限的宽松了，仍然是不景气，还有影响最大的，就是像新兴经济体，尤其以俄罗斯和巴西为代表的国家，经济已经基本上出现非常大的跌幅，当然俄罗斯会更离谱，经济几乎崩溃，外部环境应该说非常不好，然后从中国经济的基本面来讲，我觉得承受的压力非常大，所以我们看这个行业已经增长了，他能够稳定下来，能够稳健下来尤其是从93年之后，限购，限贷政策的取消，我们可以看到这个行业基本进入一个稳健的一种通道。

当然2015年我们看整体经济的话，我觉得第一方面，就是经济的一个大幅下行仍然存在，但是这个风险是可控的，另外就是从整个政策面来看，整个政策面将区域防范风险，整体将会宽松，我们从2014年第四季度尤其在座的各位都能明显的感觉到。

从行业来看，我们明确，对于这个行业来讲最差的时刻已经过去，托市的效果已经显现。

首先是从2014年整个成交量，其实前三季度我也不多说，无论是成交量还是成交价格等等表现都不佳，当然去年年初我在公开场合说过，我说2014年对于房地产是比较难的一年，我们认为2014年会有一个调整期，但是调整周期时间大概一年到一年半左右，当然到今天我们可以肯定的，2014年一系列的调控政策，整体明显的一个回升，会在2015年的第二季度，到2015年第二季度开始，我认为无论是从成交量，成交数据上都会有一个明显回升，或者说准确来讲，房地产他开始走向明显的一个复苏之路。

这是能够支撑这个行业往前走的首先是政策面，当然这个大家都很清楚，首先是限购政策，现在除了北京、上海、广州、深圳加上三亚这五个城市，其他的所有城市都已经放松了限购，当然也说过，这个限购政策对市场经济不是很大的，影响最大的是贷款政策，当然现在在930之后，10月份也取消，不单单是取消，包括对住房的补贴政策，甚至公积金的一些利好政策相继出台，这样对房地产共同形成了一个叠加效应，政策效应的叠加，当然我觉得2014年的第四季度这个成交量包括成交价格已经有了比较明显的回升，当然从进入2015年以来，从北京的数据来看，截止到18号为止，我记得这个数据应该土地市场成交280多个亿，这也是非常好的一个数据表现，当然今天上午在接受媒体采访的时候说了观点，其实北京上海这两座城市不用过多讨论，因为所有人认为他没有问题，因为最简单的一个支撑点，在于你看北京每年外来人口是80万，最简单，不管是哪个地方的房地产市场，有了人口资金的流入，不涨才奇怪，所以说市场支撑点也还是足够。

当然除了限购，限贷，以及一些政策，还有房贷新政，还有降息，根据目前我们的经济表现，比如说像基建建设，房地产，包括制造业，这三架马车表现都不佳，2015年从宏观面来讲，一定会有一次到两次的降息，甚至有一次的降准。

当然预期发生明确的转变，我们分析2014年市场也一样，2013年市场大家记忆犹新的话，这个更离谱，2013年是非常可怕的市场，整体市场涨幅超过我们所有人的想象，因为2012年给我们的预期太好，所以2013年是报复性的反弹，2014年之后这个市场变得很冷了，让很多人来不及准备棉衣过冬，所有人冻的不管是感冒也好，甚至是更严重都发生了，当然这个发生其实最明确一点，除了政策的预期，或者其他原因之外，还有一点其实市场信心的一个丧失，从购房者来说的话，我认为市场的房价还会再跌，直到930之后这个预期才开始发生转变，2014年真正明显的，我们一直谈房地产市场，一直喜欢拿全国性市场来讲，我们知道中国市场有不均衡的市场，像2014年我们当时做了数据模型的时候，发现战争影响最大的是东部区域，真正中西部地区没有太大的影响，无论是房价还是成交量，因为本身这些中部城市他的库存量本身就不大，他人口流动也不大，所以说他的变量就没有那么厉害，但是东部沿海地区就不一样，有些浙江的县级市房价两万三万，很多外来务工人员进入，所以他们足够支撑，当然这一波经济周期完成之后，没有支撑点了，必然引起大的调整。

再一个从行业信贷方面来看，这个将会持续改善，无论是从开发贷款，还是从我们个人的按揭贷款，都在相对明显的放松，从政策整个基本面来看，政策托市的效果已经显现，2014年整个政策调整让我们意想不到的是，首先是政策并不住了，不是开发商，2014年没想到政府会这么快的放松限购，限贷。

再一个就是二套房政策，当然北京、上海还不行，从整个无数次历史经验来看，就每一次的调整周期，基本上政策的一个波及效应调整，一般不会超过9个月，一般9个月就完成了，当然这个政策回暖的话，或者说托市效益已显现，也有半年的时间，所以从2014年第四季度起，房地产整个回暖，基本这种格局已经明确确定，我认为2015年这个市场会进一步的往上复苏，当然原来我说过，房地产想回到过去，比如说我们个人购房，我们实现一倍两倍的收益，这个永远成为历史，包括像以前一样，开发商随便拿一块地，就给你钱，这也成为历史，虽然说我们的货币政策，信贷政策在放松，但不是对所有人放松，这些一定是对，换句话说行业集中度更加明显，优势资源向大型房企集中，小房企也会逐步的淘汰。

所以说对于房地产行业他未来的发展，我们比较明确的观点是。第一，是整个行业迎来的转型期。当然刚才我说过了，对于整个行业的增速会下滑，然后就是所有整个行业在区域业态上进行分化，或者更多的像优势资源来集中，比如说北京上海这些核心区位城市，这些资源抢购的更加厉害，我拿地之后，快速开发滚动这样的一种模式，必然受到很大的冲击。

第二个，房地产行业系统性的风险是不会出现的，然后整个行业的分化将成为一个主题，这个分化刚才我说了，对于所有房企来说，已经有很多房企转型了，比如说有的做开发商，后来做了旅游地产，或者做了养老等等，去抓一个细分市场，把它做专做精，你会在这个市场里面有你足够的话语权，像有些我能做商业、住宅的开发商，最终什么都做不了。

第三个，行业的集中度会加快的提升。从拿地的能力，包括所有其他融资或者其他资源的匹配能力上会更加明显，再一个说房企的转型将会成为未来的一个趋势，其实我想说的更多的是可能这个行业70%，或者80%以上的开发商，未来会退出这个行业，其实不是转型，而是转行，这个会更加明显。

第五个，商住混合类型的物业开发，将会逐步的增加，未来的期望值在提升，但是目前对多数开发商还没有提升到能力这个层面，所以说真正去持有商业对资金的要求过高，所以未来商住类型会逐步的增加。

对于房地产金融，尤其是房地产私募基金管理人来说，未来进入更好的一个机会，一个市场如果说谁进来都能赚钱，谁进来都能做，没有门槛的话，这个市场是不叫市场了，所有开发商不管你大小，只要你进来就有钱赚，未来任何一个市场，必定是，我觉得不管是我们常说的二八定律也好，还是什么也好，一部分人有管理水平的这一部分人，他能够赚钱，他能够分享这个行业的一个利润点，而不是说所有人都可以。房地产金融机构也一样，面对这样一个市场，当然首先明确的是，因为房地产私募基金中国发展的不久，还比较乱，不是这家跑路了，就是那家跑路了，当然去年我在公开媒体上说过，2014年2015年将是中国房地产私募基金的高发起，因为以前确实没有门槛，但是在房地产私募基金管理这个层面的话，其实要求的非常高，能不能去判断一个风险，能不能去更好的运用，你有明确的物资能力等等都成为考量合格的基金管理人基础为标准，但是以前没有标准，所有的人都认为这里人傻钱多，赶紧来吧，都来了，2014，2015甚至未来这个市场必然是一个，我们甚至每天看到一家管理公司倒闭，这个一点不稀奇，我认为80%，或者说更高比例的公司将被淘汰出这个行业。

当然具体的几种方式也会表现的比较明显，首先从投资的方式，从债权向股权开始转变，然后资金从散户向机构资金开始转变。再有一个就说，投资主要方向也会从开发型物业向持有型物业转变，再一个方面，从重资产向轻资产转换，这个也会逐步的明显。再一个从未来的市场机遇上来讲，尤其2014年饯行的最多的我们参与澎改，还有企业的拿地配资，在市场迎来新的机遇，这方面房地产基金会有一个不错的回报。

再有谈到三四线城市的问题，我原来说过一个观点，我们在2013年做了一个数据模型，二三线城市做了一个调研，因为2013年表现最明显的所有投资机构都在说逃离二三线城市，当时我们做了数据调研，发现真正对像中部地区为例，一些中部城市，这个风险是完全可控的，如果你找了一个在当地还能够做五年十年甚至更长时间的交易对手来合作的话，我认为他还是有能给你带来不错的回报预期的，所以说三四线城市，我们不能一刀切，市场行与不行，对自己不负责任。

再一个就说，从未来推出预期上来讲，当然2014年开始，有的做商业项目的搜集，我们未来这个力度会加大，去收购一些成熟的可持有的物业，当然推出的时候不要说你手上没有东西。未来对房地产金融从业者来说，在产业地产，当然我刚才所说的，从房企来说他会去转型，到养老、教育等等这些，对房企金融机构也一样，做你最擅长的，我专做教育地产，我会做到最好，核心价值能够体现。

最后一个，美国经济在复苏，但是美元也处在升值的周期里边，从美元资产来讲，美元资产处于一个相对的低位，包括最近在欧洲看一些项目，欧洲也跟美元资产一样，处在一个相对的地位，能够去参与这些方面的资产配置，我认为也是有不错的回报，当然今天因为时间关系，简单的做点沟通，希望能在以后的工作里面，我们能有更多的沟通和交流，谢谢。