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地产私募基金能买吗(房地产基金究竟还能不能买)

地产私募基金能买吗

在中国房地产行业遭遇史上最严调控的当下,房地产基金究竟还能不能买?应该怎样买?高净值客户一直在问,房地产基金会不会成为自己众多投资品类中最大的“堰塞湖”?

| 房地产基金形势究竟如何?

从供给端看,根据中国证券投资基金协会数据,中国投资理财市场截止2016年12月底,全年新增641支房地产基金,承诺募集总规模超6000亿元人民币。中国人民币基金市场历史累计已有超过1200支房地产基金,总管理资金规模超过1万亿元人民币。

进入2017年,房地产调控不断加强,对房地产融资的监管空前严格。近期,银监会更是将违规开展房地产信托业务列入检查要点。除房地产信托,房地产开发贷、公司债甚至是表外融资的地产基金和资管计划等,房企“输血”管道均受严格限制。所以,在融资需求空前强烈的当下,“输血管道”却严格受限,房地产基金正处在一个“拧巴”的状态。

其实,对高净值客户而言,未必不是好事。首先,从合规和风控角度来说,监管趋严必然导致在售或将售房地产基金质的逐步提高;其次,融资形势越严峻,房地产企业越倚重房地产基金。而在市场接受度不高的情况下,为提高营销效率、解决房地产企业的融资难题,并不排除房地产基金主动调高收益率的可能性。

显然,站在房地产开发商的角度来看,形势非常严峻;但是站在高净值客户的角度来看,监管加强客观上会提高在售房地产基金的质量。所以,严管未必就全是坏事。

| 房价回调背景下,房地产基金配置策略如何变?

绝大多数高净值客户都会问:“房地产调控导致房价下跌,会不会对房地产基金构成影响?”

对这个问题的解答,要从两个维度看:

1. 房地产调控会造成房价持续下跌吗?这具有极大的不确定性。如果房价持续下跌,且跌幅超过30%,显然会对房地产基金造成较大影响,但如果只是短期象征性回调,则不会产生较大影响。

2. 房地产基金会不会受房价回调影响取决于基金类型和底层资产。房地产私募基金按照收益类型,一般分为固定收益型和浮动收益型。

固定收益型房地产基金,一般做的是债项投资,关注项目抵押资产的价值,具有保本功能,预期年化收益率大概在6.5%-12%。这种产品能为投资者提供稳定收益,跟所投地产项目日后收益关系不大。它具有天然抵押物存在,安全系数高、风险较小。即便房价大幅下跌导致违约,清算抵押物后仍可兑付投资者。因此,一般固收类房地产基金可作为高净值客户的标配进行资产配置,换句话说,固收类房地产私募基金受房产调控的影响并不大。

浮动收益型房地产基金(即股权式房地产私募基金),除了关心房地产项目目前的资产状况外,更关注项目的发展前景和资产增值。它将所投项目的运营及收益情况进行捆绑,是一种风险共担、利益共享的运营模式。一般来说,股权性房地产基金的收益来源=开发利润+运营溢价+品牌溢价。

根据上市公司统计数据,国内A股上市公司保利地产净利率为14.08%;H股3家上市地产公司的净资产收益率在11.51%到16.42%之间。所以,即便是中国经济形势持续下行,中国房地产行业,特别是龙头房企的净资产收益率与其他行业相比,仍更为乐观,且龙头房企较高的净资产收益率也提供了较高的安全边际。

股权性房地产基金按其投资方向可分为销售型物业(住宅)和持有型物业(写字楼、出租公寓等)。因此,按照投资策略又可以分为核心型、增值型、机会型和重组型。

- 核心型投资策略,即收购核心地段的优质资产来获取稳定的现金流。风险系数较低,但收益率也相对较低;

- 增值型投资策略,一般是收购有改造潜力的资产后,提升物业水平,上涨租金,获得稳定增值的现金流。风险系数居中,收益率偏高,一般在10%左右;

- 机会型投资策略,主要适用于房地产开发贷,风险系数更高,收益率也更高;

- 重组型投资策略,主要是将收购的不良资产或贷款进行重组,风险较大,收益率也更高。

笔者认为,在当前市场条件下,增值型、重组型和核心型投资策略的房地产基金都可作为考虑的方向。

综上所述,在中国房地产市场调控的当下,投资房地产私募基金,需要擦亮眼睛,甄别底层资产和投资策略,像2013年前后闭着眼睛购买房地产基金就能享受到12%左右的收益率,且刚性兑付的时代已经一去不复返了。

正如万科总裁郁亮所说,“中国房地产行业已进入到白银时代。”如果说,在黄金时代就是配置房产的话,那么白银时代,就需要精挑细选,把握房地产基金的战略性投资机会。

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