（深度好文）光谷星河绘导火索 ，绿地武汉项目背后的资金链

近日，多个楼盘出现“强制停贷”事件。楼盘停工、交房时间延迟或有延迟的风险，是上述“停贷”事件的导火索。涉及企业基本上以及暴雷房企为主，如恒大、融创和蓝光发展等。

位于武汉的光谷星河绘是此次“停贷”潮的众多楼盘之一，该项目由绿地集团进行开发，位于武汉东湖高新区，项目周边高新技术企业云集。光谷星河绘被强制停贷背后，给市场释出了一些关于绿地资金链情况和如何应对的信号。

观点指数分析发现，绿地短期偿债能力在近年迅速下滑，导致了部分商票逾期和5亿美元债展期。为了能够保障大部分债务的偿还，绿地将大量销售回款用于债务偿还，从而减少了房地产在建项目的再投资，这也直接导致了在建项目的进度缓慢，甚至停工，进而使得竣工项目规模出现了下滑。

如何平衡偿债与按时交楼，或许是目前众多房企都应该思考的问题。

“烂尾”项目光谷星河绘

据媒体报道，目前武汉光谷新河绘的20栋楼中仅有2栋封顶，而距离约定的交房时间2022年12月31日只剩下不到6个月。业主们认为，绿地违规挪用监管资金，导致项目缺乏资金而停工。对此，绿地方面暂无任何回应。

观点指数查阅发现，2021年8月东湖新技术开发区管委会在武汉市民留言板上给出过关于项目资金的回复，“该项目11个监管账户重点监管资金进账7.25亿，开发企业累计申请使用5.16亿”。

不过，据绿地2021年财报透露，该项目预计总投资37.48亿元。2020年7月24日拍下该项目地块，拿地成本为19.08亿，当年额外投入0.56亿到该项目中后，于2021年的实际投资额为3.71亿元，尚不及上述5.16亿元回复口径。

2020年12月，该项目开始进行预售，当年已预售面积为11.99万平方米，2021年全年累计已售面积达27.78万平方米。按照1.8万元每平方米的均价计算，该项目在2021年已累计回款50亿元左右。

值得注意的是，该项目地块附带了预售前条件，即地块拍得人需要在东湖新技术开发区范围内建设1栋不低于300米的超高层地标建筑，预计总投资不低于35亿元；该超高层建筑地块在获取后半年内须开工。

不过，50亿元足以覆盖剩余的投资额14.14亿元以及35亿超高层的投资，若将预售资金全部用于此，则基本没有烂尾的可能。

观点指数发现，项目公司-武汉新高兴谷置业有限公司，涉及到较多的司法案件。企查查信息显示，今年上半年，合计有40起案件，11起为执行或保全案件，2起为票据追索权纠纷案件。目前已知涉案金额为3000多万。另外，旗下注册金额为1000万的子公司股权也因案件被冻结。

缘由：收缩再投资规模

项目的资金问题与集团整体资金链有着密切关系，一旦后者出现问题，对在建项目的再投资规模或许也会相应减少。

2020年，三道红线政策推出之际，踩线的绿地开始大规模偿还负债，同时缩小举债规模，导致现金水平增长速度大幅下滑。至2021年，绿地现金水平甚至出现下滑。此外，在有息负债缩减同时，无息负债规模却迅速攀升。2021年年底，应付票据和应付账款规模达到4157亿元，同比增长26.66%。

巨大压力之下，绿地只能压降再投资规模。

2021年，绿地合同销售额同比下滑19%，但经营活动现金流净额同比上升了39.15%，这是因为绿地压缩了房地产的再投资规模。可以看到，2019年-2021年，绿地再投资规模虽然维持在2400亿元左右水平，整体呈现的趋势却是逐年下降。

一般而言，在建项目规模以平均每年8.87%的增长速度在扩大，所以再投资规模也需要跟上，否则在建项目进度可能会受阻，也会造成竣工项目的规模下滑。

2019年至2021年，绿地再投资规模占在建项目的比例由0.54下滑至0.47，再下滑至2021年的0.44。再投资规模的不足，使得2021年的竣工项目出现了下滑，因此不难理解，光谷星河绘这类项目的进度为何会如此之慢。

本质上而言，压缩再投资规模，主要是为了让更多的销售回款可以用于偿还负债。

可以说，2021年是绿地最难的一年，合同销售额下降幅度最大，融入的资金规模也迅速下滑至861.97亿元。为了还本付息，保住融资渠道，绿地继续选择了缩减再投资规模。

偿债能力和经营收入双下滑

绿地财报显示，截至2022年一季度短债规模为4514.2亿元，较年初下降12.51%。举债现金流规模下滑57.81%，意味着绿地的融资能力仍面临严峻考验。

此外，由于偿还债务的现金流有所减少，导致今年一季度的有息负债变动净现金流出也有所减少，不过一年内的有息短债规模仍高达930亿。若外部融资能力不能及时跟上，将严重影响绿地到期偿还能力。

总的来说，绿地经营现金流入水平，在一季度不容乐观。据此，观点指数预计绿地今年的再投资规模以及竣工规模仍会继续下降。（观点地产）