源：如是金融研究院

随着中国对外开放的进一步加深，无论是出于移民还是资产配置多样化的需要，海外投资主体的下沉都会成为一种趋势。全球高净值人群配置的全球资产平均比例为24%，而中国高净值人群只有5%，未来还有很大的发展空间。

但是很多投资者却并没有认识到国内外投资环境的不同，对海外投资有很多错误的认识。相当一部分骗子已经盯上了投资者思维的盲区。针对很多投资者在投资时用国内的情况来推断国外的想法，出现了非常多的骗局。目前海外投资的骗局主要集中在海外置地、海外金融投资和海外移民三个方面。

我们之前在之前文章中，系统的为大家梳理过各类资产的“典型”骗局。关于其中一些比较重要的部分，我们会陆续推出相关专题进行详细梳理。今天就让我们来谈谈海外投资中那些本可以避免的“坑”。

一、海外置地

根据相关统计2017年中国投资者在海外房地产投资总额在2500亿元左右。从结构上来看，虽然美国仍然是中国投资者的第一选择，但已经出现从美国、加拿大转移到欧洲、亚洲等国的趋势，主要集中在香港、日本、新加坡、泰国等国。从数额上来看，2017年，中国对美国物业资产的投资额同比下降64%。而中国对欧洲物业资产的投资上升36%，对亚洲物业资产的投资额同比上升34%，达800亿元人民币，主要集中于中国香港、日本和新加坡。

对于海外置地的投资者来说，海外购买房产无非两种用途，一是用于投资，丰富资产配置。二是实际使用，不论是为子女留学、移民还是度假使用。据统计，所有的海外置业者中大约有75%的人是考虑投资的因素，56.1%的人考虑子女教育的因素，42.2%的人考虑移民的因素，而居住目的和医疗卫生分别占37.6%和7.6%。

国内过去十年房地产牛市的因素有很多，有人口红利、改革红利、金融红利等因素，因为与本文主题无关，在此不再赘述。但这样造成的结果是很多国内投资者并未想过国家与国家之间有很多的不同，从宏观的政治经济环境到微观的交易持有税费等等一系列的不同，这种买方和卖方之间的信息不对称越大，对投资者的专业素质要求越高。

海外置地中的骗局主要是虚假宣传。海外房产中介在宣传时通常都会故意夸大房产优点。海外房产广告经常以以包租、高回报率、可移民以及永久产权等作为卖点。 比如2008年金融危机后，底特律楼市崩盘，上海某家公司就在国内兜售“5万美元”的美国别墅。但实际上这些别墅不仅不值5万美元，每年还要缴纳税费管理费等费用。

同样的，有不少投资者通过香港的美亚置业购买了 “环境优美”、“包租两年”、“年回报8%”的休斯敦房产，后续却没有收到房租，投资者去项目当地了解情况后才发现其购置的房屋位置偏远，治安卫生条件差，租客也多是低收入者和破产者，与宣传资料严重不符。

目前东南亚某些国家例如泰国等，已经出现了单纯以高端市场房价数据吸引投资者的现象，但实际上国内房价两极分化严重。从泰国房地产咨询公司CBRE的数据来看，2012-2016年泰国房价迅速增长，近几年已经出现了两极分化的迹象。高端市场涨幅最高达300%，而普通中低端住宅价格已经出现了下降的趋势。某些发达国家例如加拿大，前期由于海外炒房客涌入推高了当地房价，目前上涨也已经基本陷入停滞，出现了下跌的倾向。也有像意大利这样自2010年以来房价一路下滑，最近一两年才出现企稳趋势的国家。

同时由于国外很多地方房价比较稳定，大多数情况下房产更多的是作为消费品存在，很多旅游房产非常好租但是并不好卖，如果轻信投资中介“包租”的承诺，后续想要卖出时只能卖给国内投资者，流动性非常差，因此投资者更应该十分慎重。

对比国内房价，海外房价看似仍然有利可图，但是在中介环节的费用以及后续昂贵的维修维护成本，都会侵蚀投资者的利润空间。国外在维护过程中与房产有关的税费主要由房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等众多费用，更不用说很多国家甚至有专门针对外国人的额外税费。尤其是房屋维修费用，很多国内投资者并没有接触过这方面的费用，中介作为佣金获取方并没有动力告知投资者完全的购房信息，投资者如果不问，中介甚至可能会一笔带过，这就导致很多中国投资者在买入之后才能发现还需要不停地支出成本。

以西城晶华和纽约曼哈顿两套1000万元人民币左右的房子为例。不算税费，西城晶华该套房屋每平方米价格15.97万元，Flatiron该套房屋每平方米价格为14.3万元，两套房屋每平米价格差异1.67万元。看似美国房地产有利可图，但是如果把税费计入价格，西城晶华每平米17.13万元，Flatiron每平米16.59万元，相差无几。

二、海外金融投资

由于当前外汇管制的存在，国内投资者在选择海外股权投资时仅能选择直接兑换美元或者投资QDII基金。目前国内投资者的对外投资方式主要有两种：一是直接投资。居民通过各种途径兑换美元，通过海外中介机构例如券商、美元基金等进行直接投资。二是间接投资。以人民币购买QDII基金等具有外汇额度的基金或产品间接实现对外进行投资。

由此产生的海外投资骗局主要由三种：第一是“出口转内销”的骗局。主要是海外华人或者中国居民通过在国外发行或设立的专门针对中国投资者的基金或财富管理公司，以海外背景作为噱头，吸引中国投资者的资金。

近日刚刚爆出的某第三方理财董事长疑似跑路事件中，该公司以“香港背景”，“2008年金融危机中凭借九级风控体系实现盈利”等为噱头像投资者宣传，但是实际上这家公司只是其购买的一家香港空壳公司，连办公地点和员工都没有。发行的理财产品中包含大量虚构的投资项目。同时流程极不规范，第一是投资范围不清晰。投资范围规定十分宽泛，无从探究底层资产究竟是什么。第二是打款账户不规范。公司以“合理避税”为由使用第三方公司账户作为投资者打款账户。第三是平台尽职审查未尽职责。合作方的P2P平台“XX宝”不仅出现兑付危机而且至今仍未建立第三方存管。

具体到投资产品来看，该公司推出的海外地产投资计划，起购金额100万，主要投向美国得克萨斯州的商业地产项目，号称历史年化回报率高达8-8.5%。

该公司对该计划的包装主要是两个方面，一是包装专业的海外地产管理团队。通过海外的空壳公司进行宣传，但实际上连海外官网都没有。二是宣传公司董事长接受达拉斯荣誉市民证书。不同于中国由政府严格认定并颁发的荣誉市民证书，美国的荣誉市民证书分两种：一种是美国荣誉市民证书，含金量极高。累计授予人数只有8人，只有丘吉尔与特蕾莎修女是在世期间获得，其余均为死后追授。另一种是由各州或各城市颁发的荣誉市民证书，仅仅是“虚名”，对于荣誉持有人并不会有任何优待，通常是应选民要求发给到访的外国人，甚至不需要做背景调查，获取条件比较简单，目前很多游学项目已经将荣誉市民列为可选项目。

第二是“挂羊头卖狗肉”式骗局。这种产品或者基金跟海外没有任何关系，完全是挂着外国名头的国内组织。这些组织多以传销为骨架，以外国基金为名头进行诈骗。国内曾出现了很多挂着“瑞士共同基金”、“美国贝尔斯登基金”的传销组织。它们主要通过承诺高额回报率以及推荐奖励等方式吸引投资者。

2010年一家号称注册在英国并取得FSA（英国金融服务管理局）授权的SIQO公司在国内销售所谓的“海外基金”。该公司通过包装办公场所、网站，对投资者许以高额回报，每单位产品为1000欧元，年利率高达260%。但实际上该公司募集的所有投资款直接进入了不法分子的腰包，仅有少部分以红利和提成的方式分别返还给投资者和销售人员。

如何识破此类骗局其实十分简单。首先，国内不论是公募基金还是私募基金都需要在基金业协会备案，任何无法查询到的基金产品均为不合规。 最关键的是不论传销组织披着什么样的伪装，所有先进入者的收益都来自于后来者的缴费，与庞氏骗局无异，投资者不要被国外基金的名头所迷惑，一般可以轻易识破这些组织传销的本质。

第三是“狐假虎威”式骗局。一般情况下很多垃圾公司赴美到OTCBB或粉单市场挂牌。这和国内某些企业只是在新三板和新四板市场挂牌却对外宣传上市公司本质上是一样的，主要是利用了投资者对着几个市场的不了解进行诈骗。

OTCBB和粉单市场类似于中国的新三板和四板市场，上市要求非常低，主要是为了中小企业提供的股权交易和融资平台，大约有一半的股票处在停止交易的状态，流动性极差。虽然存在转板机制，但是只有个别的公司可以转板进入纳斯达克。而在OTCBB挂牌的中国公司高达数百家，仅有十多家公司转板成功，大多数公司规模非常小，股价长期低迷，被摘牌的也比比皆是。

2013年很多持有在美国OTCBB挂牌的“深圳网合科技股份有限公司”原始股的投资者突然发现，公司已经人去楼空，投资款也打了水漂。当时证监会甚至特意针对该类骗局发文进行警示。

无独有偶，某东南亚公司，以“即将纳斯达克转板上市”为噱头，虽然在中国并没有任何分支机构和业务，但是仍然通过四家代理机构来中国招募原始股股东，并且推出了股权优惠大礼包套餐，包含股权以及迪拜豪华游等一系列产品。而实际上该公司核定股本只有400万美元，与其宣传的20亿市值有很大差异，而且OTC已经将该公司列入警告名单。

第四种是财务造假和市场操纵。目前中国关注度最高的是香港和美国的股市，虽然香港和美国的监管十分严格，但是依然无法避免市场操纵和上市公司财务造假的情况发生。在国内，远的有蓝田股份财务造假，近的有金亚科技、乐视网财务造假事件。美股上最有名的就是2002年安然公司财务造假，而港股的“老千股”问题独树一帜，甚至连国际外汇市场也逃不开被操纵的命运，包括Libor（伦敦银行同业拆借利率）WM/Reuters基准汇率和ISDAfix利率指数等在内，涉嫌操纵市场的公司主要是巴克莱、高盛、摩根大通、汇丰等几乎所有的全球顶尖机构，都给投资者带来了很大的损失。

三、海外移民

目前中国有接近1000万人移民国外，这其中投资移民占比接近50%。以目前世界上最大的移民接收国美国为例，目前美国移民途径主要是EB1A、EB1C、EB2 、EB3、EB5等。

以大家最熟知的EB5为例，美国的EB5签证项目开始于上个世纪90年代，每年配额仅有1万各左右。2008年金融危机后为了吸引海外投资，放宽限制，迅速从不到1000发展到2014年的超过1万个名额，同一时间为投资移民设立的区域中心数量也从16个膨胀到接近700个。虽然根据规定每个国家每年移民申请不得超过总数的7%，但是由于其余国家名额在用不完的前提下可以转给中国申请者，近几年，超过八成的名额都被中国投资者拿走。2014年甚至出现了因为申请者过多名额用尽的情况，2015年更是从当年5月就已经因为名额用尽，开始进行排期。目前由于申请者过多，排队时间越来越长。目前此类骗局主要是两种，一种是假的移民项目，另一种则是假的移民手段。

从假的移民项目来说。2013年一名美国商人以虚假EB-5项目为诱饵，从250名中国移民投资人手中骗走1.45亿美元投资金额以及1100万美元管理费。想要避免这一类骗局，需要投资者的要求很高既精通移民目标国家语言，又有对移民项目有非常高的认知。如果两者都不具备，投资者最好直接选择业内知名的机构进行移民申请以免竹篮打水一场空。

从假的移民手段来说。2015年月一名华裔男子涉嫌帮助数百人提交欺诈性移民申请，被加拿大卑诗省高院判处其7年徒刑，并罚款超过90万元。该案是加拿大史上最大的骗局，历时7年，经手该华裔男子的两家公司办理移民服务的客户涉及超千人。加拿大法律对移民申请者在加拿大居留时间规定5年内至少730天，该男子通过伪造护照上的出入境日期帮助申请者通过加拿大移民局审查。最终由于该男子将114名申请者住址均填写相同，被移民局发现。受此影响，未来被剥夺身份遭到遣返的华人移民或多达800人，这其中包含了很多不知情的投资者。

警惕！海外房产投资九大骗局！多地华人上当血本无归

买房一直是华人最爱的一项投资，而海外房地产市场由于传说市场成熟、监管完善，也是华人非常看重的一个置业投资方向。然而，其实外国人玩起手段、布起骗局来，更是防不胜防。

最近，加拿大多伦多地区的近30户买家就经历了一场“购房闹剧”。有的早在去年2月就购买了一栋独立屋，期待着第二年完工时可以带着双胞胎一起入住。结果今年3月收到了一封律师信，说项目无法履行，合同被中止作废。

买家们说，其实由于该地区房价比去年增长了60%，开发商只是找借口将房子以更高价在市场上出售而已。

现在由于30多位买主的集体投诉，有关部门已经介入调查，具体事情如何解决还不得而知。

为了帮大家提高警惕，下面小编就总结了海外房地产投资的十大骗局。

1. 加拿大集资按揭骗局

2017年4月，据加拿大CBC报道，在大多伦多地区有超过120名华裔投资者通过一名代理投资集资按揭(syndicated mortgage)，结果代理将资金贷款给另一名有诈骗前科的男子，这些华裔投资者损失接近900万元。

原本集资按揭是有法律依据的合法投资项目，但是通过“偷龙转凤”，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，诈骗者、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。

所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。

分析：在这个诈骗中，首先价值7万的物业，按揭了30万，这本身就是不合理的，其次，大部分购买者都是源于相信介绍人而忽略了集资人，没有去了解集资人的情况。

2. 美国底特律房产虚假宣传2008年金融危机，底特律三大汽车巨头裁员14万之后，很多人离开了这个他们曾工作过的城市，使得底特律的逐渐沦为空城。

几年前，央视也报道过底特律楼市崩溃，几千美元就可以买2-3层的别墅。中国上海的某家公司就利用这个信息，在国内兜售“号称5万美元”就可以买到美国的豪华别墅，并承诺包租5年，回报率可达60%。

事实上，投资者只是买的底特律的烂尾楼，不但房价远远低于5万美元，而且由于经济萧条，底特律的房子几乎租不出去。而且每年还要向中介缴纳税费管理费等。

分析：在国内买卖海外房屋一定要通过多途径自己打探房屋所在地的基本情况，不能相信中介的一面之词，而且要提前了解好相关后续费用、税费等支出情况。

3. 购买楼盘后惨遭毁约

这个事件就是我们开头所说的那个案例。开发商利用合同里的有利条款，找理由使得合同终止取消了合同，使得广大买主受到极大的损失，有的甚至还住在父母家的地下室里。

分析：在购房前一定要做好功课，签订合同前仔细的审阅每条条款，遇到疑问一定要找相关人员解释清楚。合同也一定要保存好，一旦发生问题，合同就是最好的证据，即使是开发商毁约，也可以用法律武器保护自己的合法权益。

4. 双重经纪人骗局

前些日子，多伦多的一对夫妇就陷入了“双重经纪人”的圈套。所谓“双重经纪人”是指既代理买方又代理卖方，协助双发撮合交易。但是这对夫妇遇到的“双重经纪人”与他们签订了保密条款，并说服了他们缴纳了给卖方不可退的3万加币定金后，就不管不顾。

结果由于卖方房屋有法律纠纷，买方夫妇的贷款没有获批，还白白损失了3万加币的定金。虽然这对夫妇及时请了律师，与卖方达成了和解，但是由于有保密条款的存在，经纪人并不会受到处罚。

分析：买卖房屋的时候，在不确定的情况下，不要随意的选择“双重经纪人”，而且在买房前一定要了解房屋的状况，房主有无不良记录和法律纠纷，这些都是贷款是否能获得审批的关键。

5. 抄底美国房产必赚的谎言

以下宣传词是他们常用的：投资美国房产可以获得高额回报，美国的房屋租售比价格高，在美国买房，几年租金就可以赚回本金。同样的钱在美国买的房子比国内好，租金回报还高。

有一个留学生，在2011年在距离曼哈顿50分钟车程的海边买了一个house,以为抄底了，结果，等他留学结束准备回国的时候，房价并没有涨，和买的时候几乎一样，结果呢，每年房产税将近3%，6年就是18%，中介费4%，那么即便是原价卖出，他至少是赔22%！

分析：首先，美国的房屋升值空间并不是很大，主要是地块的价值，但是地块的价值在周边环境没有很大变化的情况下，又很不容易上涨，再加上还有一系列房产税、个人所得税、房屋养护费、保险等等费用要承担，所以最后如果出租市场不景气的话，还有可能是会亏钱的。

其实美国当地人是很少拿房产作为投资对象的，一般是用房产的消费来抵消其他方面的收入来减少纳税额。

6. 房地产投资的“庞氏骗局”

“庞氏骗局”最近层出不穷，在房地产投资方面也是如此。

比如澳大利西澳珀斯就有一个美女开发商声称有一个特别好的房地产项目开发，不断要求一期又一期的投资者投入，其实是用后来投资者的钱来支付先期投资者的利息收益和本金，自己过着挥金如土的生活，实际并没有投资到某个项目上来投资，等到剩余资金不能覆盖支付投资者利息和收益的时候，资金链断裂，骗局也就浮出水面了。

分析：这种“庞氏骗局”一般来说都是会给投资者承诺远高于市场投资回报的收益率，以及按时支付前期投资者的利息，来吸引越来越多的投资者加入，所以遇到超高回报率的投资项目一定要慎之又慎。

7.泰国普吉岛房地产投资骗局

有一对中国夫妇到泰国普吉岛旅游，并且在旅游过程中参加了一个房地产的推广会。

在会上那个公司就介绍，可以以会员形式入股投资度假旅店，比如每年一周的使用权，如果不用可以转租给其他会员，来赚取房租，投资了度假旅店，就是会员了，可以享受全球多家度假酒店的折扣。

但是在购买过程中，合同上写的与营销人员说的很不一致而且有很多疑点，在表示需要考虑的时候，营销人员又以种种借口，搬出高层当托这些手段督促这对夫妇尽快签字。幸亏这对夫妇保持了理智，没有签字。

后来冷静下来一查，不但公司有问题，这个公司宣传的度假屋价格也很有问题，远高于周边市场价。

分析：在购买房产的时候，不要听从销售人员的一面之词，一定要看好合同条款。同时也要顶住压力，抗住销售人员的各种技巧，识破各种托，保持自己的观点，通过多调查，多研究，冷静地客观的做决定。

8.澳洲虚抬房价骗局

在澳洲，有的市场营销公司会自称房屋推销者，帮助开发商将定价过高的房产卖给毫无戒备心的投资者们。

他们会利用电话、信件、报纸广告的方式，来接近潜在买房者，再邀请潜在买房者加入所谓的“信息之夜”活动。

当时现场必定十分火爆，充满了击掌庆贺和鼓掌声，从情绪上感染买房者，最好是让买房者激动地当场签约。他们可能会提供一站式金融服务，包括律师、会计和金融顾问。

他们说这是为了给买房者行方便，实际上是不愿让你从外部的专业人士那里获得独立的意见。

分析：通过多渠道来调查房屋信息，价格的真实性，并且在通过中介或者某公司来进行房屋买卖前要调查中介或公司的注册和经营情况，对于经营期限过短的公司要格外谨慎。

还有重要的一点是，要多听取别人尤其是专业人士的意见，不要随便自己做主。

9.英国最近发现楼盘「烂尾」个案

客户在购买房产的时候，中介说是住宅用地，但是签合同的时候却发现是学校用地，而且在项目还没有完全竣工的时候，开发商又给投资者发信说要他们预交地租。

然后开发商还要将租金回报在楼价中扣除，反而称之为优惠。结果，投资者在满足开发商一系列不合理要求后，楼盘烂尾，投资者拿不到回报。

分析：其实，英国大部分楼盘都会提供租金回报，只是建成后会通过委托其他管理公司的形式承办，确保单位出租。开发商提前收揽租金，有可能就没打算把项目委托给管理公司，把项目空置，从而省出委托费用。

还有就是英国的土地开发用途是经过政府批准的，用途与合同不一致，就有隐瞒地权，甚至不拥有地块的嫌疑。

进行房产投资尤其是海外房产投资，投资者一定要多加注意买卖细则，并透过信誉可靠的地产代理公司或者资产投资公司作海外投资，才能安心于海外置业，因为负责任的地产代理公司或者资产投资公司，会在项目推出市场前委聘专业的法律团队以及风险管理团队等，对项目作出严格审核。

声明：本平台致力于传播更多信息。本平台不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）全部或者部分内容的真实性、完整性、及时性、原创性等。部分文章推送时未能与原作者取得联系，若涉及版权问题，敬请原作者联系我们，谢谢。