经常关注海外金融市场的朋友，对REITs这个缩写词应该有一定印象。这个词到底代表着什么？我们今天将政策到行业进行逐一解读，让大家对REITs有一个初步的了解。

如题所述，REITs的中文含义是“不动产投资信托基金”，它的本质是将不动产进行证券化。虽然叫不动产投资信托基金，但是REITs的投资领域并不只局限于房地产。以REITs发展最为成熟的美国为例，目前美国REITs总规模大约是1.3万亿美元，其中包括交通运输、物流仓储、数据中心在内的泛基建类REITs规模占比达35%。

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。在当前这个时间节点由监管层发布的这个通知，旨在推动基础设施领域的投融资。

不动产投资信托基金，其本质上是将不动产证券化。如果做一个比较形象的比喻，可以将REITs比作众筹修建基建工程。比如1万个人每人投资1万元就是1亿，将这笔钱交给某个专业管理机构，投资1亿元价值的高速公路，然后收来的通行费或者工程升值都将转化为分红收益（期间管理机构要收取一部分管理费），并且由于REITs可以在二级市场自由流通，投资者可以在持有期间随时在二级市场卖出。

此次《通知》将开拓地方政府公募“类股权化”融资渠道，有利于进一步释放地方政府风险，解决地方政府专项债等融资渠道的可持续性问题。此次新规标志着继2015年地方政府融资以债权形式“公募化”后更进一步：类股权化+公募化。地方政府投融资模式新机制开始，前期是“重点领域以个案方式”推行，实际发行规模不是太大，但中长期规模将持续放大。

根据《通知》所确定的标准等，存量基础设施REITs规模可以达到2.5-3万亿。从行业看，主要盘活“老基建”存量领域基础资产，增量资金投向“新基建”、公用事业；从地区看，重点支持经济较发达地区。

此时推出不动产投资信托基金试点工作的作用有：

第一，“防风险、去杠杆”，基建类REITs试点是深入金融供给侧结构性改革、进一步发展直接融资的体现，REITs万亿蓝海市场即将开启。

第二，“稳投资、补短板”，基建类REITs试点的落地将进一步促进基建项目的实施，提高财政政策刺激投资的效果，稳定投资、稳定国内经济。

第三，对普通投资者来说，基建类REITs试点的落地将提供一种高分红的投资品种，在无风险收益率逐渐降低的大背景下，REITs可能将成为居民储蓄的一大转移方向。

风险提示：以上内容仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。（作者：张康伟，国信证券浙江分公司投资顾问，执业编号：S0980610120127）