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私募reits基金怎么买(想买REITS基金的朋友)

最近有朋友给我留言,问我:“REITS基金,最近很火,能不能买?怎么买?”起初我对于这个REITS基金不怎么感兴趣;因为最近人民币持续升值,外资不断涌入A股,股票它不香吗?

不过,当我真正开始了解REITS基金后,觉得对于多元化投资体系来说,还是很有必要学习了解的。

此次公开发行的REITS基金有九只,5月31日就要发行上市了,没搞明白怎么打新申购的朋友一定要认真看了!

本文分为三部分:

一、什么是REITS基金?

二、REITS基金怎么分析?

三、此次九只REITS基金应该买哪个?

一、什么是REITS基金?

REITS基金也叫做不动产投资信托,实质上就是:某地产项目缺钱,然后号召大家集资团购他们项目的股份,他们拿着这笔钱去搞项目,赚的钱按照股份比例一起分,有点类似于股票性质。

举个例子:现在苏州工业园区想要扩建,但现在政府缺钱,就将工业园区的所有权托管给一个REITS基金,然后我们散户来认购这个REITS基金,基金再把众筹的钱去换苏州工业园区的一部分股权。苏州工业园区,将每年出租的收入来出来分红;按照现在苏州工业园区的出租率和利润率来说,日后这笔分红还是相当可观的,机构估算每年的分红率是在6%-12%;这就是REITS基金的其中一种收益模式:利润分红。

私募reits基金怎么买

另一种收益模式,有点像股票交易。REITS基金是价格的,价格也会随时波动,你如果可以在低价格时买入,高价格时卖出,也是一种获利方式。

在海外,REITS基金主要属于商业地产,过去20年的平均年化收益率在10%以上,其中一半来自于每年分红,一半来自于基金价格逐年上涨的价差;这个收益率还是蛮诱人的,但中国还是首发,没有本土的历史数据,那这次的REITS基金到底能不能买?又该怎么买呢?

我们国家这次发行的是基于高速、仓储、港口、环保处理等基础设施的REITS基金。核心是因为现在地方政府搞基础建设缺钱,向社会融资来发展,同时也给了我们一个投资赚钱的机会。

但是,了解A股发展史的朋友都知道,我国的股市就是在改革开放之后,经济发展比较快,国企央企缺钱的背景下成立的;当时真的是赶鸭子上家,没有专业的证券业人才,直接将银行里的职员调去证券业,就连10%的涨跌幅限制都是无理由随意定的。

因为一开始监管制度、法律、规则等都建立不完善,导致后面的制度改革和市场发展都比较困难;所以,这次首发的REITS基金,为了保护投资者,这里就有很多设计。

1、申报的项目要满足监管的要求条件,盈利稳定。

2、交易所筛选审核挑出质量比较高的项目,并且申报过会,才能IPO。

3、通过审核之后,原先的股东必须要先认购很大一部分股权,至少是20%;且必须持有五年以上。意思就是,如果项目不好,最倒霉的就是这些原股东了。

那REITS基金是不是就没有风险了呢?

当然不是,它与传统公募基金的风险点,完全不一样。传统的公募基金,取决于基金经理选股、择时带来的风险和收益;而这个REITS的基金经理是扮演一个董事会的角色,去跟项目的管理层对话,去推动他们勤勉尽责地运营好项目产生的收入和利润,回报给REITS基金。所以,REITS基金赚不赚钱,主要还是看项目本身赚不赚钱,基金经理也可以理解为是一个监工,监督项目的董事、高管好好干活,不做有害REITS股东权益的事;对于项目能赚多少钱就没有太大的影响了。

所以,我们在买REITS基金之前,就要好好地分析这些基金所代表的基建项目了。

二、REITS基金怎么分析?

私募reits基金怎么买

掌握了这张“REITS基金的分析思路”图,你不仅会分析这次的九只基金,以后发行的新基金也都会分析了。

第一,看大股东的态度

他们对于其项目的了解程度和分析水平,肯定是比99.99%的散户要更高的,他们份额占比的高低,也代表了他们的对于该项目的态度。

第二,项目质量

1、所处地区越发达,需求自然也越大,业务收入也更有保障;如果人口净流入越多的地区,发展增速也会越大。

2、项目原先的经营情况。比如:高速公路,原先的车流量是多少?收费多少?

3、项目发展的潜力。比如:工业园区,原先的出租率是多少?如果原先的出租率已经达到90%,那么它上升的空间就很有限了。

第三,运营能力

这个就需要分析他们的报表了。比如:利润率,经营现金流,增长率,成本结构等等数据指标了。

第四,项目性质

项目性质分为项目所有权和项目特许经营权,这点很重要。

1、项目所有权REITS基金,就类似于房子的房东,把房子出租出去。每年能收到固定的房租,同时房子的价格每年还在升值;如果房东出租了30年之后,这房子我不要了,房东可以按照30年后的房价卖出去。

房东的总收益相当于这30年一共的房租费+房子30年升值的价差;所以,这种REITS基金每年的分红(房租)看上去不多,可能4%左右,但如果将产权(房价)增值的收益,平均到每年的收益上,就比较客观了。

2、项目特许经营权REITS基金,就类似于开店卖东西的店主,一次性交了30年的房租,每年收入看上去还挺高,但是30年之后,这房子就不属于你了。

店主的总收入相当于这30年的收入-30年的房租;所以,这种REITS基金每年的分红,看上去挺高的,其实最终算下来,也许还没有所有权REITS基金高。

一般来说,特许经营权REITS基金的经营时间越长,更好一些。

三、此次九只REITS基金应该买哪个?

先说结论,此次打新可以参加,问题不大。

1、这九只REITS基金都是从全国各地的申报项目里,反复筛选,优中选优,挑出来的;原因也很简单,要做标榜作用,第一次发行的基金都不行,以后发行的基金,谁还敢买呢?

2、根据相关机构,保守预期下的测算,九个项目的内含价值都超过了发行规模,也就说打新中的投资者,可能还有获利盈余。

3、此次发行的九只基金,绝大多数的份额都已经被战略投资者签订了,留给散户的打新份额本身也不多了。肉多狼少,即散户的资金多,可买的资产少;结果不用我多说了吧。

那这九只选哪一个更好呢?优先级又是怎样的呢?

私募reits基金怎么买

这里我根据相关数据给出了详细地分析,喜欢专研的朋友,可以看我详细的分析逻辑;喜欢简单的朋友,可以直接跳到文章最后的结论部分,一张图给你九只基金的优先级顺序。

1、特许经营权的REITS基金

1)高速公路类

我们先来看看,特许经营权的REITS基金,分为高速公路和环保类的REITS基金。

私募reits基金怎么买

数据来源:基金招募说明书。我将两只高速REITS基金的项目收益图拼在了一起,方便对比。

可以明显看到,两家高速REITS基金的业绩增长率一直下降,运营效率还是比较堪忧的;其次两个项目的负债率都很高,沪杭甬是22%,广河是67%,其中广河每年31%的利润要用来支付利息;最后日车流量上,沪杭甬是21468,广河是48386,沪杭甬的上升空间更大一些。

综合来看,两只高速REITS基金中,沪杭甬高速更好一些。

2)环保类

这类REITS基金没什么好说的,都是优质资产,刚需业务,业务增长率上也不用担心。

2、所有权REITS基金

1)园区类

1.张江光大园

这只REITs基金的基础资产是上海自由贸易试验区的张江光大园,项目总建面5.09万平米。原始权益人是私募基金上海光全投资中心和光控安石。

张江光大园的入驻企业产业类型主要集中在集成电路(如瑞芯微电子、翰迈电子)、在线新经济(叮咚买菜)、科技金融(平安养老、阳光人寿)、新能源(林洋能源)、生物医药(凡迪基因)等。

截至2020年末,张江光大园出租率稳定在99.51%左右,也就说业务上没什么提升空间了;其次,在三个产业园项目中,张江光大产业园的前10大租户占比较高,续租风险也是最大的;最后,张江的利润率仅有4.3%,可能稍微有一点特殊情况,就亏损了。

2.蛇口产业园

这只REITs基金的基础资产是招商蛇口产业园中运营成熟、出租率稳定、规模适度的两个优质园区地产项目,万海大厦和万融大厦。

两栋大厦的入驻企业主要集中在新一代信息技术、电子商务、物联网及文化创意四大产业,目前两幢大厦的租户中,分别有71%和85%的租户符合这个产业定位,产业聚集度较高。

截至2020年12月末,万融大厦出租率为84.08%,万海大厦出租率为94.36%,利润率达46%;综合来看是优于张江光大园的。

3.苏州工业园区

这只REITs基金的产业园项目包括苏州2.5产业园和苏州国际科技园五期B区。

苏州2.5产业园自2011年底正式对外运营,有多家世界500强企业入驻,产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等。苏州国际科技园五期B区项目主要行业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等。

受新冠疫情影响,2020年两个园区的租金收入减少,导致当年项目的净收入较前两年有所下降,但年末出租率均已回升至70%及90%。

根据周边可比案例,运营较成熟的产业园区出租率可达90%以上。所以,升值空间主要在于该项目所涉两个园区未来的出租率仍有提升潜力。

所以,园区类REITS基金,苏州工业园区优于蛇口产业园,优于张江光大园。

2)仓储类

仓储类有两个,一个是国企的盐田港仓储,一个是外企的普洛斯仓储。

普洛斯相比盐田港更具市场化,这只REITs基金的项目涉及地区包括北京、通州、广州、增城、顺德、苏州、淀山湖。主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等53个租户,前十大租户占比58.32%,关联租户占比5.70%。

综合来看,这两个项目的出租率基本饱和了,盐田港的出租率几乎是100%,普洛斯是98.72%;利润率上,盐田港是33.4%,普洛斯是36.9%;所以,普洛斯仓储优于盐田港仓储。

最后,我们根据上面的分析,给出综合的优先级排序:

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需要查找九只基金的相关信息或者想参与打新的朋友,可以直接在炒股软件的搜索框里,搜索上图各基金对应的代码,就可以查找到对应的基金信息。

最后的最后,我还是要强调一下,这次新发的REITS基金,打新问题不大;但是你没打到新,然后去追高买入基金,我是不建议的,风险还是比较大的。

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