【银行融资实例1000例（8）】：房产8000万为何借个300万都那么难？

实例8：上海某餐饮有限公司

日常概念里，8000万的房产只借300万是信手拈来的事。今天的案例老板们如遇到类似情况要引起注意。

基本面：老板配偶为知名国际友人，国内主营餐饮、会务活动，年销1500万左右。国外主营高端旅游，年销5000万左右，企业名下中小微担保基金500万。

抵押物情况：本笔抵押物上海住宅、产权人2人，评估价6800万，市场价8000万，按揭余额700万，产证内小孩占份额50%，配偶为外籍。

备用资产：老板名下其他上海住宅负债1000万，市值3000万，其他商业资产1.5亿左右，国外资产也非常雄厚，国外公司经营状况良好。

说到这里，老板们会纳闷。这老板光上海的资产都3亿了，借个300万怎么可能会难？且听我细说。

本笔难点：

1. 配偶为外籍：由于坏账处置比较繁琐，所以70%的银行直接拒绝接受。

2. 权利人有小孩，且也是外籍：为了保护小孩的权益，小孩房本来就难处置，再加上是外籍小孩。又砍掉90%的银行。

3. 老板想要二押：外籍小孩房能做二押的银行就那么零星几个。

4. 名下近三个月内有新增房贷，近期严控：许多银行禁入

5. 想要速度快，利率低。

这个老板在上海也算风云人物，很多上市公司老板都认识。所以一开始并不是很理解，为什么这张案子那么难，甚至想要3.85%的极低利率。经我方多次梳理沟通，最终说服老板舍弃低利率这种不切实际想法，方案利率定格在年化 6.5%。

实操过程中，由于老板要款实在太急（3周内要款），而且实际情况是老板3个月内正好有新增房产。在确认老板用款为实际经营的前提下，我方为其设计方案如下：

同时进件两家银行，确保成功率（宁波通商及某村镇银行）

速度相同的情况下，哪方利率较低则优先考虑哪方

哪方能在抵押过程中，与交易中心有效协调外籍小孩产证与护照名字不同问题，优先选哪方

操作过程中，又发现外籍客户经常遇到的灵魂拷问：怎么证明你女儿是你女儿？本案中，客户女儿护照是外文名，而产证和出生证上的名字是中文，令人哭笑不得的是，老板女儿的中文名是随意起的，出生证明和护照名毫无关联。历经反复沟通，公证处才愿意出证明，交易中心才同意敲抵押（此过程也是捏了一把汗，不然即便银行出批复也放不了款）。

经历那么多辛苦，最终1个月内拿到了款项。复盘案例，虽然老板资产OK，抵押成数低，难点也非常明确：外籍+小孩房+二押。所以有类似情况的老板最好提前2~3个月准备贷款事宜，如果不想通过中介办理，最好外籍、小孩房、二押3个难点中去掉1~2个。另外这位老板名下国内企业销贷比也非常高，上海的销售额不足以支撑所有负债及月供，国外公司虽经营情况良好，但资金无法及时入境。所以有国际业务的老板，资金的出入境、换汇情况也要考虑到企业现金流规划里，不要像这位老板要用钱了才突然想起找银行，临时抱佛脚不出问题已是万幸。

我是睦融智，唯道、善待、且成。